Nasi rodacy dość często obawiają się podpisywania umów najmu oraz dzierżawy na dłuższy termin. Obawy wzbudza także sytuacja, w której dana osoba wynajmuje lub dzierżawi jedną nieruchomość na przykład od kilkunastu lat. Wspomniane obawy są związane z zasiedzeniem, ponieważ właściciele boją się, że długoletni najemca lub dzierżawca może w końcu zacząć wysuwać roszczenia. Na całe szczęście, w przypadku trwających umów najmu i dzierżawy takie zagrożenie zasiedzeniem nie istnieje, ponieważ najemca oraz dzierżawca to osoba posiadająca status tak zwanego posiadacza zależnego, a nie samoistnego. Postanowiliśmy wytłumaczyć tę różnicę w naszym artykule. Wyjaśniamy również ważny temat, jakim jest bezumowne korzystanie z gruntu a zasiedzenie. Informujemy także, czy pozew o bezumowne korzystanie z nieruchomości może przerwać bieg terminu zasiedzenia i skutecznie wytrącić z ręki argumenty posiadaczowi zainteresowanemu nieruchomością.
Posiadacz zależny nie będzie mógł zasiedzieć nieruchomości
Wspomniane już wcześniej zabezpieczenie związane z brakiem możliwości zasiedzenia nieruchomości przez jej najemcę lub dzierżawcę wynika wprost z konstrukcji prawnej zasiedzenia. Przypomnijmy, że zgodnie z artykułem 172 kodeksu cywilnego, zasiedzenie jest możliwe w razie nieprzerwanego posiadania nieruchomości przez posiadacza samoistnego trwającego 20 lat (w dobrej wierze) lub 30 lat (w złej wierze). Według Postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1986 r. (sygnatura akt: III CRN 60/86) posiadanie samoistne polega na tym, iż posiadacz samoistny ma taką faktyczną możliwość władania rzeczą, do jakiej właściciel jest uprawniony z mocy prawa.
Warto pamiętać, że posiadanie samoistne przez osobę niebędącą właścicielem jest wyłącznie stanem faktycznym trwającym niejako w oderwaniu od stanu prawnego nieruchomości. Jako posiadacza samoistnego na pewno nie można kwalifikować najemcy lub dzierżawcy, który jest związany trwającą umową najmu/dzierżawy. Taka osoba ma bowiem status posiadacza zależnego - nawet wtedy, gdy nie płaci czynszu właścicielowi lub dokonuje płatności w sposób nieregularny. Sytuacja może się zmienić dopiero w momencie wygaśnięcia umowy najmu lub dzierżawy, jeśli posiadacz będzie nadal władał nieruchomością.
Posiadacz samoistny musi zapłacić za bezumowne korzystanie?
Jeżeli chodzi o analizowany temat, czyli bezumowne korzystanie z gruntu a zasiedzenie, to warto również zwrócić uwagę na artykuły 224 i 225 kodeksu cywilnego. Wskazują one, że posiadacz samoistny ma obowiązek zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. W tym względzie istnieją jednak spore różnice związane z dobrą lub złą wiarą posiadacza. Mianowicie, samoistny posiadacz w dobrej wierze aż do momentu dowiedzenia się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa (o wydanie rzeczy) nie jest zobowiązany wobec właściciela do zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, a także nie ponosi odpowiedzialności za jej zużycie, pogorszenie lub utratę. Po uzyskaniu informacji o powództwie przeciwko niemu, posiadacz w dobrej wierze staje się zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia za dalsze korzystanie z rzeczy i dodatkowo jest odpowiedzialny za zużycie, pogorszenie lub utratę rzeczy, o ile pogorszenie lub utracenie rzeczy nastąpiło z jego winy (z kolei w przypadku zużycia nie ma kryterium winy).
Natomiast posiadacz samoistny w złej wierze zawsze musi płacić za bezumowne korzystanie z rzeczy, a także w każdym momencie odpowiada za zużycie tej rzeczy, pogorszenie jej stanu lub utratę. Powyższe rozróżnienie wydaje się logiczne ze względu na definicję złej wiary. Można o niej mówić, jeśli posiadacz wie, że jego posiadanie nie ma podstawy prawnej albo przy dołożeniu należytej staranności powinien się o tym dowiedzieć - na przykład z księgi wieczystej (patrz: B. Sitek [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. J. Ciszewski, P. Nazaruk, LEX/el. 2023, art. 336). Często mamy do czynienia z sytuacją, w której posiadanie w dobrej wierze po otrzymaniu informacji o powództwie staje się posiadaniem w złej wierze (zobacz: L. Jantowski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, LEX/el. 2023, art. 224).
Przepisy kodeksu cywilnego dodatkowo różnicują sytuację posiadacza samoistnego w dobrej i złej wierze, jeśli chodzi o tak zwane pożytki. Mamy tutaj na myśli dochody wynikające ze stosunku prawnego oraz tak zwane pożytki naturalne będące plonami oraz innymi odłączonymi od nieruchomości częściami składowymi (tzn. odłączonymi według zasad normalnej i prawidłowej gospodarki). Mianowicie, posiadacz w dobrej wierze powinien zwrócić pożytki pobrane od chwili dowiedzenia się o powództwie, których nie zużył oraz skompensować właścicielowi wartość tych, które zużył od tamtego momentu. Z kolei posiadacz w złej wierze dodatkowo musi zwrócić wartość pożytków, których nie uzyskał na skutek złego gospodarowania nieruchomością. Odpowiedzialność posiadacza w złej wierze rozciąga się też na pogorszenie stanu i utratę rzeczy, chyba że te zjawiska zaszłyby niezależnie od posiadania przez osobę inną niż właściciel.
Pozew o bezumowne korzystanie z nieruchomości zapobiega zasiedzeniu?
Powyższa analiza prawna dotycząca odpowiedzialności posiadacza samoistnego jest użyteczna w kontekście odpowiedzi na kolejne pytanie. Chodzi o to, czy pozew o bezumowne korzystanie z nieruchomości zapobiega zasiedzeniu. Przypomnijmy, że zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego do biegu terminu zasiedzenia stosuje się zasady dotyczące przedawnienia. Tym samym zastosowanie znajduje reguła, zgodnie z którą bieg zasiedzenia przerywa („zeruje”) każda czynność przed sądem, sądem polubownym lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw danego rodzaju lub do egzekwowania roszczeń wykonana przez właściciela bezpośrednio w celu dochodzenia, ustalenia, zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia. To ogólna zasada wynikająca z artykułu 123 kodeksu cywilnego. W nawiązaniu do niej rodzi się pytanie, czy pozew o bezumowne korzystanie z nieruchomości może skutecznie udaremnić zasiedzenie nieruchomości (najczęściej gruntowej).
Odpowiedź na wspomniane wyżej pytanie wcale nie jest łatwa (zobacz na przykład: T. Partyk, Wytoczenie powództwa o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości a bieg zasiedzenia służebności, LEX/el. 2022). Obecnie w orzecznictwie przeważa pogląd, że samo wystąpienie o zapłatę za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie przerywa biegu zasiedzenia. Zatem pozew o bezumowne korzystanie z nieruchomości obejmujący tylko roszczenie o zapłatę może nie wystarczyć do przerwania biegu terminu zasiedzenia. Istnieją jednak inne rodzaje działań, które mogą skutecznie przerwać bieg terminu zasiedzenia. Najczęściej chodzi o następujące warianty postępowania właściciela:
- wytoczenie powództwa windykacyjnego o wydanie danej nieruchomości
- wytoczenie powództwa o ustalenie prawa własności z wykorzystaniem artykułu 189 kodeksu postępowania cywilnego
- zawezwanie posiadacza do próby ugodowej w sprawie wydania nieruchomości
- złożenie wniosku o wszczęcie egzekucji zmierzającej do odzyskania władztwa nad nieruchomością
W nawiązaniu do powyższych informacji warto przypomnieć, że roszczenie o zapłatę za bezumowne korzystanie z nieruchomości ma charakter uzupełniający względem podstawowego roszczenia windykacyjnego. Roszczenie o zapłatę może zatem uzupełniać roszczenie windykacyjne o wydanie nieruchomości, choć dopuszczalne jest również niezależne wytoczenie roszczenia o zapłatę, które niekoniecznie musi przerwać bieg zasiedzenia. Ciekawym tematem w kontekście analizowanej kwestii (bezumowne korzystanie z gruntu a zasiedzenie) jest również to, czy po zasiedzeniu nieruchomości przez jej posiadacza samoistnego były właściciel może wysuwać roszczenia o zapłatę wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy bez tytułu prawnego w okresie poprzedzającym dzień zasiedzenia.
W literaturze prawniczej można znaleźć pogląd, zgodnie z którym zasiedzenie wyklucza możliwość późniejszego dochodzenia roszczeń przez byłego właściciela o bezumowne wcześniejsze korzystanie (zobacz na przykład: L. Jantowski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, LEX/el. 2023, art. 225). W takim przypadku, pozew o bezumowne korzystanie z nieruchomości dotyczący zapłaty za okres przed zasiedzeniem będzie bezskuteczny. Ten scenariusz to z pewnością przestroga dla właścicieli nieruchomości, którzy powinni uważnie kontrolować ich status prawny. Bierność może bowiem skutkować nie tylko utratą własności poprzez zasiedzenie, ale również niemożliwością wyegzekwowania świadczeń za wcześniejsze bezumowne korzystanie.
