Polskie prawo cywilne przejęło wiele ogólnych zasad z prawa rzymskiego. Jedna z nich brzmi następująco: superficies solo cedit (jęz. łac. „To, co jest na powierzchni, przypada gruntowi”). Zgodnie z tą zasadą, wszystkie budynki, nasadzenia oraz inne elementy posesji należą do właściciela gruntu. Nie można zatem kupić domu lub innego budynku bez nabycia własności działki. Od wspomnianej zasady, którą określa artykuł 48 oraz 191 kodeksu cywilnego, istnieją tylko jasno określone wyjątki (dotyczące m.in. użytkowania wieczystego). Zasada superficies solo cedit znajduje zastosowanie również wtedy, gdy inwestor wzniesie budynek na cudzym gruncie, do którego nie posiada prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego. Postanowiliśmy wyjaśnić, jak w takiej sytuacji można rozstrzygnąć problematyczną sytuację.
Budynek na cudzym gruncie: istnieją specjalne przepisy
Wbrew pozorom, budynek na cudzym gruncie wcale nie jest tak rzadkim zjawiskiem, jak można by sądzić. Właśnie dlatego ustawodawca w ramach kodeksu cywilnego postanowił wprowadzić specjalne regulacje, które zmierzają do rozstrzygnięcia kłopotliwej sytuacji. W tym kontekście warto nadmienić, że zasada superficies solo cedit wiążąca własność budynku z gruntem znajduje zastosowanie nawet wtedy, gdy budynek pochłonął nakłady budowlane większe niż wartość gruntu.
Artykuł 226 kodeksu cywilnego wskazuje na jedną z możliwości rozwiązania problemu, jaki spowodował budynek na cudzym gruncie. Zgodnie ze wspomnianym przepisem KC, samoistny posiadacz w dobrej wierze, który wzniósł budynek na cudzym gruncie może domagać się od właściciela działki zwrotu poniesionych na budowę nakładów. Dobra wiara posiadacza samoistnego wiąże się z trwaniem w usprawiedliwionym okolicznościami, ale obiektywnie błędnym przeświadczeniu o posiadaniu prawa własności. Z dobrą wiarą nie mamy do czynienia, gdy inwestor wznoszący budynek na cudzym gruncie mógł się zorientować o problemie dochowując należytej staranności (np. poprzez sprawdzenie ksiąg wieczystych).
Właściciel gruntu także ma prawo wysuwać roszczenia
W kodeksie cywilnym znajdziemy również artykuł 231, który stanowi przepis szczególny w stosunku do art. 226 KC. Ten przepis wskazuje, że inwestor budowlany, który w dobrej wierze wzniósł budynek na cudzym gruncie, może domagać się od właściciela sprzedaży działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Wspomniane roszczenie jest zasadne, o ile wartość budynku znacznie przekracza wartość działki. Dowodem na taką dysproporcję będzie oczywiście odpowiednia wycena przeprowadzona przez eksperta. Warto pamiętać, że ciężar dowodu spoczywa na osobie domagającej się sprzedaży gruntu (zgodnie z art. 6 KC).
Artykuł 231 KC wskazuje również, że w sytuacji związanej z wartością budynku znacznie większą od wartości gruntu, właściciel działki może domagać się zakupienia nieruchomości przez inwestora, który wzniósł budynek na cudzym gruncie. Co ważne, takie roszczenie ma pierwszeństwo w stosunku do wcześniej wspomnianego roszczenia z artykułu 226 kodeksu cywilnego. W praktyce realizacja roszczeń wymienionych przez art. 226 KC i 231 KC zwykle wymaga skorzystania z drogi sądowej. Ugody w opisywanej sytuacji są bowiem trudne. Dla wielu osób korzystny może być fakt, że roszczenie właściciela gruntu określone przez art. 231 par. 2 kodeksu cywilnego nie ulega przedawnieniu. Takie stanowisko Sąd Najwyższy zaprezentował w uchwale z dnia 17 sierpnia 2021 r. (sygn. akt III CZP 79/19).
Sytuacja wygląda inaczej przy przekroczeniu granicy
Warto podkreślić, że czasem budynek na cudzym gruncie przekracza granicę tylko w sposób częściowy. Jest to dość częsta sytuacja na terenach, gdzie rozgraniczenia pomiędzy działkami były prowadzone w sposób niedokładny. Taki przypadek będzie w praktyce mniej problematyczny niż posadowienie całego budynku na działce należącej do innej osoby. Jeżeli jedynie część budynku znajduje się na cudzym gruncie, to możliwe są dwa rozwiązania. Mówi o nich art. 151 KC. Wymieniony artykuł 151 kodeksu cywilnego wskazuje, że właściciel działki zajętej częściowo przez budynek na cudzym gruncie nie może domagać się przywrócenia stanu poprzedniego jeśli inwestor budowlany naruszył własność (przekroczył granicę) bez winy umyślnej.
Roszczenie o przywrócenie poprzedniego stanu jest uzasadnione wtedy, gdy przekroczenia granicy działki dokonano z winy umyślnej. Wspomniane roszczenie uzasadnia też sytuacja, w której właścicielowi sąsiedniej (zajętej) działki grozi niewspółmiernie wielka szkoda albo ten właściciel bez zbędnej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy. W opisywanym przypadku, właściciel zajętej działki może domagać się ustanowienia odpowiedniej służebności gruntowej (za wynagrodzeniem) albo wykupienia części gruntu zajętej przez budynek sąsiada oraz powierzchni, która utraciła znaczenie gospodarcze dla aktualnego właściciela.
