Nawet osoby niezainteresowane tematyką prawną zdają sobie sprawę, że księgi wieczyste są ewidencją o szczególnym znaczeniu. Z drugiej strony, podczas sprzedaży nieruchomości mamy do czynienia z aktem notarialnym, którego również dotyczą szczególne przepisy. W związku z powyższym, niektóre osoby zadają następujące pytanie: co jest ważniejsze księga wieczysta czy akt notarialny? Postanowiliśmy udzielić profesjonalnej i jednocześnie przystępnej odpowiedzi na wspomniane pytanie. Może ona zainteresować m.in. przyszłych nabywców nieruchomości.
Własność: co jest ważniejsze - księga wieczysta czy akt notarialny?
W ramach odpowiedzi na wątpliwości, które mogą zgłaszać przyszli nabywcy nieruchomości warto wyjaśnić, że własność domu, działki lub lokalu jest przenoszona już w momencie podpisania umowy sprzedaży. Skuteczność przeniesienia własności nie zależy nawet od tego, czy nabywca przelał później kwotę ustaloną w ramach aktu notarialnego. Ze względu na taką konstrukcję przepisów, sprzedawcy nieruchomości często zabezpieczają się poprzez klauzulę, która zakłada wydanie kluczy do domu lub lokalu dopiero po uiszczeniu całej ceny. Innym zabezpieczeniem jest notarialne poddanie się egzekucji przez nabywcę nieruchomości (w treści aktu notarialnego). Stanowi ono tytuł egzekucyjny i pozwala przyspieszyć ewentualną licytację majątku nierzetelnego nabywcy nieruchomości.
Nasze wcześniejsze wyjaśnienia potwierdzają, że przeniesienie własności nieruchomości nie wymaga dla swojej skuteczności odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej. Wspomniany wpis zostanie oczywiście wykonany, o co zadba notariusz sporządzający np. akt sprzedaży lub darowizny nieruchomości. Jeszcze tego samego dnia, rejent wyśle do sądu wieczystoksięgowego wniosek o dokonanie odpowiedniego wpisu w dziale II księgi wieczystej (zatytułowanym jako „Własność”). Będzie to tzw. wpis deklaratoryjny/deklaratywny, czyli taki, który jedynie potwierdza nowy stan prawny, a nie go tworzy.
Hipoteka powstaje dopiero dzięki wpisowi do księgi wieczystej
Wpisy w księgach wieczystych na ogół mają jedynie charakter deklaratoryjny. Osoba zadająca tytułowe pytanie (Co jest ważniejsze księga wieczysta czy akt notarialny?) powinna jednak wiedzieć o bardzo ważnym i często spotykanym wyjątku. Chodzi o wpis hipoteki, który zgodnie z przepisami ma charakter konstytutywny. Oznacza to, że hipoteka powstaje dopiero w momencie dokonania odpowiedniego wpisu w dziale czwartym księgi wieczystej (zatytułowanym jako „Hipoteka”). Taka zasada oznacza, że księga wieczysta jest ważniejsza od treści aktu notarialnego, który zawiera zgodę właściciela na obciążenie nieruchomości hipoteką i wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej.
Konstytutywny charakter wpisu hipoteki ma dość daleko idące konsekwencje, które dotyczą kosztów kredytu mieszkaniowego. Ze względu na fakt, że hipoteka będąca dobrym zabezpieczeniem finansowym powstaje dopiero w momencie wpisu do księgi wieczystej dokonanego przez sąd, bank wcześniej nalicza tzw. ubezpieczenie pomostowe. Poprzez podwyższenie kosztu kredytu związane np. ze wzrostem marży, kredytodawca rekompensuje sobie dodatkowe ryzyko. Jest ono związane z faktem, że bank przejściowo nie ma prawa pierwszeństwa do środków z licytacji komorniczej nieruchomości (zapewnianego przez hipotekę).
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa zawsze
W kontekście ewentualnych niezgodności między aktem notarialnym oraz księgami, a także odpowiedzi na tytułowe pytanie (Co jest ważniejsze księga wieczysta czy akt notarialny?) warto wspomnieć o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jest to bardzo ważna konstrukcja prawna, która zapewnia specjalną ochronę osobom nabywającym nieruchomości. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece wskazuje, że trzeba domniemywać zgodność jawnego prawa z księgi wieczystej oraz rzeczywistego stanu prawnego.
Co więcej, w razie niezgodności między rzeczywistym stanem prawnym i treścią księgi wieczystej, sytuację rozstrzyga się na korzyść osoby, która od uprawnionego według księgi nabyła własność lub inne prawo rzeczowe. Zatem nie powinna być podważana transakcja osoby, która w dobrej wierze nabyła nieruchomość od kontrahenta wyszczególnionego przez księgę wieczystą, ale nie będącego faktycznym właścicielem nieruchomości. Na opisywaną ochronę nie mogą powoływać się nabywcy działający w złej wierze, a więc tacy, którzy wiedzieli o niezgodności księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym lub mogli się o tym łatwo dowiedzieć.
