Wielu rodaków na co dzień wykonuje umowy i czynności prawne przewidziane przez kodeks cywilny, ale zupełnie nie zdaje sobie z tego sprawy. Czasem zdarzają się jednak sytuacje, w których zgłębienie swojej wiedzy dotyczącej prawa cywilnego będzie niezbędne. Zasiedzenie jest dość częstym i ciekawym przykładem. Ma ono związek między innymi z niedokładnym przebiegiem ogrodzeń między działkami. Inne sytuacje związane z zasiedzeniem też zdarzają się całkiem często. Postanowiliśmy zatem wyjaśnić, co to jest zasiedzenie i jakie korzyści oraz koszty się z nim wiążą. Chodzi nie tylko o koszty sądowe. Warto pamiętać, że fiskus niestety nalicza dość wysoki podatek związany z zasiedzeniem nieruchomości.
Kodeks cywilny dokładnie mówi nam co to jest zasiedzenie
Dokładnych informacji o zasiedzeniu oraz jego definicji trzeba szukać w kodeksie cywilnym (KC). Ta bardzo ważna ustawa poświęca osobny rozdział instytucji prawnej zasiedzenia (zobacz artykuły 172 KC - 176 KC). Przepisy kodeksowe odnoszące się do zasiedzenia nie są liczne, ale mimo tego trzeba je uważnie analizować. Najważniejsza regulacja (art. 172 KC) wskazuje, że posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabędzie własność w razie nieprzerwanego posiadania jako posiadacz samoistny przez okres 20 lat (zasiedzenie w dobrej wierze) lub 30 lat (zasiedzenie w złej wierze). Nabycie nieruchomości rolnej w drodze zasiedzenia jest jednak możliwe tylko dla rolnika indywidualnego i ograniczone przez przepisy ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592). Zasiedzieć gruntu rolnego nie może rolnik indywidualny, który po wliczeniu własności nieruchomości nabytej poprzez zasiedzenie posiadałby areał działek rolnych przekraczający łącznie 300 hektarów.
Opłacanie podatków nie przesądza o zasiedzeniu gruntu
W kontekście powyższej definicji zasiedzenia, z całą pewnością warto wyjaśnić kilka ważnych kwestii. Pierwsza kluczowa informacja, która odpowiada również na pytanie co to jest zasiedzenie, dotyczy definicji posiadacza samoistnego. Zgodnie z kodeksem cywilnym (patrz art. 336 KC), posiadaczem samoistnym jest ten, kto faktycznie włada daną rzeczą jak właściciel. Wedle Postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 27 listopada 2015 r. (sygn. akt: I CSK 909/14), samo płacenie podatków związanych z nieruchomością nie jest warunkiem koniecznym, ani wystarczającym do wykazania samoistnego posiadania nieruchomości. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2008 r. (sygn. akt: V CSK 146/08) wskazuje natomiast, że samoistny posiadacz nieruchomości włada nią jak właściciel (korzystając z wyłączeniem innych osób), pobiera pożytki i dochody, a także uważa się za uprawnionego do rozporządzania tym majątkiem nieruchomym.
Właściciel działki może np. wykazać złą wiarę posiadacza
Kolejne ważne wyjaśnienie dotyczy posiadania nieruchomości w złej i dobrej wierze. Warto sprecyzować tę różnicę, ponieważ często pojawiają się pytania co to jest zasiedzenie w złej wierze lub w dobrej wierze. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 8 marca 2018 r. (sygnatura akt V ACa 1131/17) mówi, że dobra wiara posiadacza samoistnego występuje jeśli okoliczności wejścia w posiadanie nieruchomości usprawiedliwiały przekonanie danej osoby, że nie narusza ona cudzego prawa. Co ważne, krajowe prawo cywilne przewiduje domniemanie dobrej wiary. Oznacza to, że działanie w złej wierze trzeba udowodnić samoistnemu posiadaczowi. Chodzi o wykazanie przez właściciela działki, że posiadacz samoistny musiał wiedzieć o tym, iż dana nieruchomość nie stanowi jego własności lub przy zachowaniu należytej staranności mógł się tego dowiedzieć. Innym zarzutem dotyczącym skuteczności zasiedzenia jest przerwanie wymaganego okresu samoistnego posiadania. Do przerwania i „wyzerowania” terminu zasiedzenia wynoszącego odpowiednio 20 lat lub 30 lat dochodzi na przykład wtedy, gdy właściciel nieruchomości składa przeciwko posiadaczowi pozew o wydanie gruntu.
Oprócz opłat sądowych kosztem zasiedzenia jest podatek
Do zasiedzenia dochodzi wraz z upływem ustawowego terminu, ale zmiana właściciela musi zostać potwierdzona przez sąd. Jeżeli sąd cywilny uzna, że faktycznie miały miejsce przesłanki do zasiedzenia (tzn. nieprzerwane samoistne posiadanie i upływ terminu), to stwierdzi zasiedzenie w ramach postępowania nieprocesowego. Postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia wskazuje wsteczną datę przejęcia prawa własności. Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości podlega stałej opłacie sądowej wynoszącej aż 2000 zł. Opłata za wniosek i pozostałe koszty postępowania sądowego to nie jedyne wydatki, które czekają na nowego właściciela nieruchomości. Warto pamiętać, że fiskus przewiduje podatek dotyczący zasiedzenia. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn wskazuje, że taka danina wynosi 7% wartości nieruchomości (po wyłączeniu wartości wzniesionych przez posiadacza samoistnego budynków oraz innych jego nakładów).
