Zgodnie z obowiązującymi przepisami, wspólnota mieszkaniowa może między innymi zaciągać zobowiązania w imieniu swoich członków. Taka sytuacja jest dość częsta w kontekście potrzebnych nakładów remontowych. Może się na przykład okazać, że zachodzi konieczność remontu elewacji, który nakazał powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego, a środki na funduszu remontowym nie są wystarczające do przeprowadzenia potrzebnych prac. W opisywanej sytuacji, wspólnota mieszkaniowa musi zaciągnąć kredyt. Długi wspólnoty mieszkaniowej czasem wynikają z jeszcze innych przyczyn. Szczególnie niepokojąca jest sytuacja, w której wspomniane zobowiązania mają związek z regularnymi płatnościami (np. za prąd zużywany w częściach wspólnych). Postanowiliśmy wyjaśnić, czy właściciel mieszkania może czuć się zagrożony koniecznością spłacenia długów wspólnoty z własnych pieniędzy.
Odpowiedzialność finansowa będzie proporcjonalna do metrażu
Informacji na temat zasad odpowiedzialności właścicieli mieszkań za długi wspólnoty mieszkaniowej trzeba poszukiwać w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388), która czasem bywa określana jako prawo lokatorskie. Wspomniany akt prawny ustala wszystkie najważniejsze reguły związane z działaniem wspólnot mieszkaniowych. Artykuł 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. wyjaśnia, że wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale (zarówno użytkowe jak i mieszkalne) wchodzą w skład danego budynku wielorodzinnego. Wedle ustawy o własności lokali, wspólnota mieszkaniowa posiada zdolność sądową - to znaczy może pozywać i być pozywana. Co więcej, wspólnota jest umocowana do tego, aby nabywać prawa i zaciągać zobowiązania. Długi wspólnoty mieszkaniowej powinny być jednak skutkiem odpowiedniej gospodarki finansowej. Bardzo ważne informacje zawiera również artykuł 17 ustawy o własności lokali. Ten akt prawny wskazuje, że wspólnota mieszkaniowa odpowiada za swoje zobowiązania bez ograniczeń. Członkowie wspólnoty mieszkaniowej jako właściciele lokali użytkowych lub mieszkalnych odpowiadają natomiast za długi wspólnoty mieszkaniowej w częściach odpowiadających ich udziałowi w nieruchomości wspólnej. Warto podkreślić, że taki udział jest również uwzględniany podczas głosowania nad uchwałami wspólnoty, o ile wcześniej większość jej członków (również obliczana według udziałów) nie zdecydowała o głosowaniu według zasady „jeden właściciel lokalu - jeden głos”. Trzeba przypomnieć, że udział w częściach wspólnych jest obliczany poprzez porównanie powierzchni użytkowej danego lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi do powierzchni użytkowej wszystkich lokali razem z ich pomieszczeniami przynależnymi.
Współwłaściciel też może spłacać długi wspólnoty mieszkaniowej
W zdecydowanej większości przypadków, suma udziałów dotyczących nieruchomości wspólnej jest równa jedności (1,00/100%). To oznacza, że właściciele mieszkań i lokali użytkowych po zsumowaniu zakresu swojej odpowiedzialności powinni odpowiadać za wszystkie długi wspólnoty mieszkaniowej. Odpowiedzialność małżonków nie posiadających intercyzy za długi wspólnoty wynika z przepisów kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Jeżeli lokal wchodzi w skład majątku wspólnego, co jest najczęstszym wariantem, to odpowiedzialność małżonków za długi wspólnoty również będzie wspólna. Ułamkowi współwłaściciele (posiadający np. po 50% udziałów w lokalu) odpowiadają natomiast za długi wspólnoty proporcjonalnie do swojego udziału. Wynika to z artykułu 207 kodeksu cywilnego.
Zadłużanie się wspólnoty mieszkaniowej można powstrzymać
Ze względu na swoją odpowiedzialność za długi wspólnoty mieszkaniowej, właściciele lokali powinni kontrolować sytuację finansową związaną z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Służy do tego między innymi prawo wglądu do dokumentacji finansowej wspólnoty zagwarantowane przez artykuł 29 ustęp 3 ustawy o własności lokali. Trzeba także pamiętać, że zaciągnięcie długu niezwiązanego ze zwykła działalnością wspólnoty wymaga przyjęcia odpowiedniej uchwały większością głosów. Wyjątek od powyższej zasady stanowią małe wspólnoty mieszkaniowe liczące do 3 lokali włącznie, gdzie do decyzji o zaciągnięciu długu wymagana jest jednomyślność (zobacz art. 19 ustawy o własności lokali i art. 199 kodeksu cywilnego). Wspomniany artykuł 199 KC daje możliwość wystąpienia do sądu jeśli właściciele mieszkań z małej wspólnoty posiadający co najmniej połówkowy udział w nieruchomości wspólnej zechcą mimo wszystko zaciągnąć kredyt. W przypadku dużej wspólnoty mieszkaniowej liczącej minimum 4 lokale, właściciel lokalu nie zgadzający się na zadłużenie może zaskarżyć uchwałę w terminie sześciotygodniowym (art. 25 ustawy o własności lokali). Przy wytoczeniu powództwa na podstawie art. 189 kodeksu postępowania cywilnego (o ustalenie nieistnienia uchwały), wspomniany termin wynoszący 6 tygodni nie obowiązuje. Warto również rozważyć wniosek do sądu o zabezpieczenie (wstrzymanie) wykonania uchwały i/lub powołanie zarządcy przymusowego na podstawie art. 26 ustawy o własności lokali.
