W polskich warunkach, hipoteka jako zabezpieczenie i jednocześnie ograniczone prawo rzeczowe kojarzy się przede wszystkim z kredytami mieszkaniowymi. Trudno się dziwić, bo wspomniane kredyty są już bardzo popularne w naszym kraju. Obecnie spłaca je około 2,5 miliona rodzimych gospodarstw domowych. Warto jednak wiedzieć, że hipoteka nie musi być jedynie konsekwencją umowy zawartej przez właściciela nieruchomości. Oprócz tak zwanej hipoteki umownej, której przykładem jest zabezpieczenie kredytu mieszkaniowego, w polskim prawie funkcjonuje hipoteka przymusowa. Warto dowiedzieć się więcej na temat tego rodzaju zabezpieczenia długów. Wierzyciele często zabiegają, żeby na nieruchomości dłużnika została ustanowiona hipoteka przymusowa. Wyjaśniamy, dlaczego taki wariant hipoteki jest szczególnie korzystny z punktu widzenia wierzyciela.
Hipoteka przymusowa nigdy nie powstanie bez długu …
Informacji o zasadach funkcjonowania hipoteki przymusowej powinniśmy szukać w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147). Chodzi przede wszystkim o artykuły 109 - 112 tego aktu prawnego. Regulują one szczególne zasady, jakim podlega hipoteka przymusowa. Warto jednak wiedzieć, że takie ograniczone prawo rzeczowe posiada wiele cech wspólnych z umowną hipoteką. Hipoteka przymusowa tak samo jak umowna ma np. charakter akcesoryjny.
Akcesoryjność hipoteki oznacza, że nie może ona funkcjonować bez zabezpieczanego długu. Po spłacie tego zobowiązania, hipoteka wygasa, ale właściciel nieruchomości powinien pamiętać o konieczności jej wykreślenia z księgi wieczystej. Jeżeli chodzi o wpisy w księdze wieczystej, to na pewno trzeba wiedzieć o jeszcze jednej ogólnej zasadzie. Mianowicie, hipoteka (w tym hipoteka przymusowa) powstaje dopiero w momencie jej wpisania do księgi wieczystej. Hipoteka przymusowa tak samo jak umowna może zabezpieczać jedynie wierzytelność o charakterze pieniężnym.
Sąd wpisze hipotekę przymusową wbrew woli właściciela
Artykuł 109 ustawy o księgach wieczystych i hipotece informuje, w jaki podstawowy sposób powstaje hipoteka przymusowa. Otóż, wierzyciel posiadający odpowiedni tytuł wykonawczy, powinien złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego oraz wnieść opłatę. Co ważne, hipoteka przymusowa może zostać ustanowiona na wszystkich nieruchomościach dłużnika. Wierzyciel wówczas decyduje o tym, jaka część wartości zabezpieczenia będzie obciążać poszczególne domy, grunty lub lokale. Bardzo istotny jest fakt, że wpisanie do księgi wieczystej hipoteki przymusowej nie wymaga zgody dłużnika. Taką czynność sąd najczęściej wykonuje wbrew woli właściciela. Wierzyciel nie musi natomiast koniecznie korzystać z rozwiązania, jakim jest hipoteka przymusowa.
Większość osób posiadających wierzytelności względem właścicieli nieruchomości chętnie korzysta jednak z opisywanego zabezpieczenia. Poniżej tłumaczymy dlaczego. Najpierw warto jednak wspomnieć, że oprócz tytułu wykonawczego (tytułu egzekucyjnego z sądową klauzulą wykonalności), podstawą do ustanowienia hipoteki przymusowej może być między innymi:
- postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia
- postanowienie prokuratora
- decyzja administracyjna (nawet nieostateczna), która została wydana na podstawie odrębnych przepisów
- zarządzenie zabezpieczenia wystawione na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji
W praktyce hipoteka przymusowa to rozwiązanie dość często wykorzystywane na przykład przez fiskusa.
Hipoteka przymusowa zapewnia pierwszeństwo w egzekucji
Opisywana przez nas hipoteka przymusowa to metoda zabezpieczenia należności, którą często określa się jako najlepszą. Warto zatem wyjaśnić, dlaczego przymusowa hipoteka jest korzystna dla wierzyciela i chętnie wykorzystywana np. przez różne firmy oraz urzędy skarbowe. Generalnie rzecz biorąc, hipoteka przymusowa jako forma zabezpieczenia ma dwa główne cele. Po pierwsze, chroni ona prawa wierzyciela na wypadek sprzedaży nieruchomości. W tym kontekście warto pamiętać o podążaniu hipoteki za nieruchomością. Nowy właściciel domu, gruntu lub lokalu obciążonego hipoteką przymusową stanie się odpowiedzialny wobec wierzyciela hipotecznego, ale jedynie do sumy, na którą opiewa hipoteka.
Zapewnienie wierzycielowi pierwszeństwa w razie licytacji nieruchomości to drugi cel, dla którego jest ustanawiana hipoteka przymusowa. Podobnie jak w przypadku hipoteki umownej, wierzyciel hipoteczny zyskuje prawo pierwszeństwa do zaspokojenia się ze środków uzyskanych po sprzedaży (licytacji) obciążonej nieruchomości. Takie pierwszeństwo muszą respektować wierzyciele, którzy nie posiadają zabezpieczenia swoich należności w postaci hipoteki. O tym, jaka jest kolejność zaspokojenia wierzycieli po sprzedaży majątku nieruchomego, mówi nam artykuł 1025 kodeksu postępowania cywilnego.
