Statystyki prezentowane między innymi przez Eurostat potwierdzają, że przeciętny polski najemca w stosunku do dochodów wydaje na lokum więcej niż właściciel domu lub lokalu. W polskich warunkach najemcy są na ogół niezbyt zamożnymi osobami, dla których nagła utrata lokum lub spora podwyżka czynszu stanowiłaby problem. Właśnie dlatego ustawodawca postanowił w szczególny sposób chronić najemców. Wyjaśniamy, jaką ochronę takim osobom zapewnia obowiązujące prawo lokatorskie. To ważna kwestia, bo wielu Polaków wynajmujących mieszkanie np. od osoby prywatnej lub gminy nawet nie wie, jakie posiadają uprawnienia. Nasz artykuł może zainteresować również właścicieli prywatnych mieszkań, którzy powinni znać zasady wyznaczane przez prawo lokatorskie.
Prawo lokatorskie dotyczy wyłącznie najmu mieszkań
W pierwszej kolejności, na pewno warto wyjaśnić, jakie przepisy są przez nas nazywane prawem lokatorskim. Mianowicie, chodzi o ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733). Ten akt prawny dotyczy wyłącznie najmu mieszkań i pracowni dla artystów. Prawo lokatorskie nie ma zastosowania na przykład do najmu typowych lokali użytkowych. Warto jednak pamiętać, że przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. stosujemy do wszystkich przypadków związanych z użytkowaniem mieszkania na podstawie innego tytułu prawnego niż własność. Wspomniana ustawa odnosi się również do najmu mieszkań od towarzystwa budownictwa społecznego (TBS-u) oraz do używania lokalu na podstawie spółdzielczego lokatorskiego prawa, ale tylko w kwestiach nie uregulowanych przez przepisy dotyczące spółdzielni mieszkaniowych i TBS-ów. Ustawa o ochronie praw lokatorów (prawo lokatorskie) odgrywa największą rolę w przypadku najmu prywatnych mieszkań oraz wynajmu lokali od gminy.
Najem „M” opiera się nie tylko na kodeksie cywilnym
Zastosowanie ustawy o ochronie praw lokatorów do wynajmu prywatnych mieszkań, niestety wciąż jest problematyczne. Wielu właścicieli takich „M” nie zdaje sobie sprawy, że w przypadku należących do nich mieszkań na wynajem prawo lokatorskie też powinno być stosowane. Warto pamiętać, że przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. mają charakter szczegółowy w stosunku do kodeksu cywilnego (KC). Oznacza to między innymi, że tylko lokator (najemca) może wypowiedzieć umowę najmu na zasadach określonych przez KC. Wypowiedzenie umowy lub wysokości czynszu dokonywane przez właściciela mieszkania powinno natomiast uwzględniać szczególne zasady określone przez prawo lokatorskie. Lekceważenie tej reguły może się skończyć porażką przed sądem cywilnym jeśli zdeterminowany lokator nie zgodzi się na przykład z nieodpowiednim wypowiedzeniem umowy lub podwyżką czynszu dokonaną wbrew przepisom.
Przepisy zakazują np. zbyt szybkiego wypowiedzenia
Skoro już wyjaśniliśmy bezwzględny charakter ochrony najemcy, którą przewiduje prawo lokatorskie, to warto zaprezentować wybrane przykłady przepisów korzystnych dla lokatora. Szczególnie ważne wydają się następujące rozwiązania:
- trzymiesięczny termin wypowiedzenia wysokości czynszu z obowiązkiem dokonania tego wypowiedzenia na piśmie (art. 8a ust. 2 - 3 ustawy o ochronie praw lokatorów)
- obowiązek uzasadnienia podwyżki czynszu skutkującej przekroczeniem poziomu 3% wartości odtworzeniowej lokalu (w skali roku) lub następującej z wyższego poziomu (art. 8a ust. 4 - 4e ustawy o ochronie praw lokatorów)
- możliwość zakwestionowania podwyżki czynszu przed sądem (art. 8a ust. 5 - 6b ustawy o ochronie praw lokatorów
- dopuszczalność wypowiedzenia umowy najmu z miesięcznym terminem (na koniec miesiąca kalendarzowego) dopiero wtedy, gdy zaległości czynszowe mają wymiar minimum trzymiesięczny, a najemca nie uregulował długu mimo pisemnego ostrzeżenia o możliwym wypowiedzeniu umowy i wyznaczenia dodatkowego terminu miesięcznego na zapłatę (art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów)
Powyższe przykłady nie prezentują całej listy sprzyjających najemcy rozwiązań, które wymienia prawo lokatorskie. Najemca powinien wiedzieć, że zawierana umowa nie może zawierać klauzul, które są dla niego mniej korzystne niż przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. Odstępstwo od zasad wyznaczonych przez tę ustawę jest możliwe tylko na korzyść lokatora. Nawet w przypadku szczególnej formy wynajmu, jaką jest najem okazjonalny oraz najem instytucjonalny (bez dojścia do własności), obowiązują wybrane przepisy z ustawy o ochronie praw lokatorów. Chodzi zwłaszcza o regulacje wyznaczające termin wypowiedzenia umowy w razie zaległości czynszowych.
