Przez ostatnie lata, działki budowlane wyraźnie podrożały. Jednocześnie mocno wzrosły też koszty budowy domu. Trudno się zatem dziwić, że wiele osób zainteresowała możliwość przekształcenia działki rolnej w grunt, na którym można wybudować dom. W Internecie często pojawia się pytanie, jak przekształcić działkę rolną w budowlaną.
Postanowiliśmy udzielić odpowiedzi ze szczególnym uwzględnieniem kosztów, jakie może wygenerować takie odrolnienie. Wspomniane koszty są bardzo istotne, bo wiele osób po wstępnym ich sprawdzeniu dochodzi do słusznego wniosku, że przy obecnym poziomie opłat naliczanych przez państwo odrolnienie po prostu się nie opłaca.
Państwo ustawowo chroni grunty rolne przed zmianą wykorzystania
Wiele osób pytających, jak przekształcić działkę rolną w budowlaną może mieć wątpliwości, czy państwo powinno w ogóle ustalać jakieś zasady odrolnienia. Jest to bowiem wyraźna ingerencja w sferę prywatnej własności. Warto zatem wyjaśnić, że nie tylko polskie władze ustaliły ograniczenia w zakresie możliwości wykorzystywania gruntów rolnych na inne cele. Taka polityka wynika z faktu, że grunty rolne są ważne pod kątem bezpieczeństwa żywnościowego państwa. Zmiana przeznaczenia wspomnianych gruntów (np. pod budownictwo mieszkaniowe) sprawia, że ponowne rolnicze użycie danej działki w przyszłości będzie już mało prawdopodobne.
Aktualnie odpowiedzi na pytanie, jak przekształcić działkę rolną w budowlaną trzeba szukać w wielokrotnie nowelizowanej ustawie z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. 1995 nr 16 poz. 78). Ten akt prawny wskazuje między innymi, że przeznaczenie na cele nierolnicze gruntów rolnych stanowiących użytki klas I - III, wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Wspomniana decyzja ministra skutkuje także zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Wymóg uzyskiwania ministerialnej zgody nie obowiązuje jeśli łącznie zostaną spełnione następujące warunki:
- minimum połowa każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy
- grunt znajduje się nie dalej niż 50 metrów od granicy najbliższej działki budowlanej oraz drogi publicznej
- powierzchnia działki nie przekracza 0,50 hektara
Obowiązek uzyskania zgody wydanej przez ministra nie dotyczy też gruntów rolnych klas I - III położonych na terenie miast. Wyrażenie ewentualnej zgody przez ministra (potrzebnej w przypadku najlepszych gruntów) następuje na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Dopiero otrzymanie ministerialnej zgody umożliwia kontynuację procedury dotyczącej odrolnienia.
Jak przekształcić działkę rolną w budowlaną: koszty bywają wysokie
Zarówno lepsze, jak i gorsze grunty rolne można wykorzystać na cele budowlane dopiero po uzyskaniu decyzji o wyłączeniu danej działki z produkcji rolniczej. Taka decyzja wydawana przez starostę/prezydenta miasta na prawach powiatu dotyczy m.in. użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego należących do klas bonitacyjnych I, II, III, IIIa, IIIb oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI, które zostały wytworzone z gleb pochodzenia organicznego.
Decyzja w sprawie wyłączenia gruntów z produkcji rolnej oczywiście nie będzie pozytywna jeśli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy nie przewiduje przeznaczenia działki na cele inne niż rolnicze. Inwestor jest zależny od opisywanej decyzji starosty, bo pozwolenia na budowę nie można otrzymać przed uzyskaniem odpowiedniej zgody na wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej. Taka sama zasada dotyczy zgłoszenia budowy. Tak więc osoby zadające pytanie, jak przekształcić działkę rolną w budowlaną, jeszcze przed poczynieniem konkretnych wydatków związanych z przygotowaniem inwestycji, powinny najpierw dobrze sprawdzić możliwość odrolnienia działki. Decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej będzie powiązana z obowiązkiem zapłacenia przez inwestora dwóch świadczeń:
- jednorazowej opłaty ustalanej poprzez pomniejszenie ustawowej stawki (np. 262 305 zł za 1 ha gruntu ornego klasy IIIb) o wartość działki przed odrolnieniem (przykład: jednorazowa opłata w przypadku 0,5 ha gruntu ornego klasy IIIb o wartości 40 000 zł wyniesie 262 305 zł/ha x 0,5 ha - 40 000 zł)
- wnoszonej przez 10 lat opłaty rocznej wynoszącej 10% należności, czyli iloczynu powierzchni działki oraz ustawowej stawki (roczna opłata w przypadku gruntu z przykładu poprzedniego wynosi 10% x 262 305 zł/ha x 0,5 ha)
Trzeba podkreślić, że odrolnienie niewielkich części gruntu na cele mieszkaniowe nie wymaga wnoszenia powyższych opłat. Mowa o powierzchni wynoszącej 0,02 ha w odniesieniu do jednego lokalu oraz 0,05 ha w przypadku domu jednorodzinnego. Jeżeli inwestor zamierza odrolnić na cele mieszkaniowe większą działkę, to nie zapłaci jednorazowej opłaty i żadnej opłaty rocznej od areału wynoszącego odpowiednio 0,02 ha lub 0,05 ha.
