Chęć unikania podatków w sposób zgodny z prawem nie wydaje się czymś nagannym. Co więcej, państwo samo popiera takie działania poprzez wprowadzanie specjalnych ulg podatkowych. Mogą one dotyczyć na przykład nieruchomości. Jedna z najbardziej popularnych nieruchomościowych ulg ma związek z szybką odsprzedażą zakupionej lub nabytej w inny sposób nieruchomości. Postanowiliśmy wyjaśnić, w jaki sposób można uwolnić się od konieczności zapłacenia fiskusowi podatku od zysku ze sprzedaży domu, działki lub lokalu. Wiele osób w Internecie pyta bowiem, jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat. W przypadku specjalnej ulgi mieszkaniowej, niestety występuje kilka „haczyków”.
Spadkobiercom teraz łatwiej jest uniknąć podatku
W pierwszej kolejności, warto na pewno wyjaśnić, że czasem korzystanie ze specjalnej ulgi podatkowej dla sprzedawców prywatnej nieruchomości jest w ogóle niepotrzebne. W takim przypadku odpowiedź na pytanie, jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat opiera się wyłącznie na sprawdzeniu, czy został przekroczony pięcioletni termin. W tym kontekście warto pamiętać o zmianach obowiązujących od 2019 r. Nowe zasady są bardziej korzystne dla spadkobierców. Do pięcioletniego terminu jest bowiem wliczany czas posiadania nieruchomości przez spadkodawcę (zmarłego). Może się zatem okazać, że dopuszczalna będzie nieopodatkowana odsprzedaż nieruchomości zaraz po jej odziedziczeniu (ze względu na fakt, że upłynęło już ponad 5 lat od końca roku, w którym spadkodawca nabył lub wybudował nieruchomość).
Taką korzystną dla podatników interpretację nowych przepisów (obowiązujących od 1 stycznia 2019 r.) potwierdza na przykład Pismo Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 16 kwietnia 2019 r. o sygnaturze 0115-KDIT3.4011.101.2019.1.DP. Wspomniana interpretacja indywidualna przepisów prawa podatkowego wskazuje jednocześnie, że nie zmieniły się zasady dotyczące innych przypadków nabycia nieruchomości (poprzez wybudowanie, zakup lub darowiznę). W takich przypadkach, pięcioletni termin wyznaczający koniec obowiązku podatkowego nalicza się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub wybudowanie domu. Warto pamiętać, że wszystkie opisywane powyżej zasady dotyczą również zbycia udziału w nieruchomości oraz spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania.
Ulga mieszkaniowa pozwala całkiem sporo oszczędzić
Jeżeli podatnik nie może skorzystać z preferencji przewidzianej dla spadkobierców, to odpowiedź na pytanie, jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat musi uwzględniać tak zwaną ulgę mieszkaniową. Fiskus w ramach tej ulgi postanowił, że nie będzie opodatkowywał dochodów ze zbycia prywatnej nieruchomości (przed upływem pięcioletniego terminu) w części przeznaczonej na zaspokojenie przez sprzedającego własnych potrzeb mieszkaniowych. Warunkiem skorzystania z ulgi mieszkaniowej jest wydatkowanie dochodów wyłączonych z opodatkowania na potrzeby mieszkaniowe przed upływem 3 lat - licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości. Niespełnienie tego wymogu będzie skutkowało koniecznością zwrócenia fiskusowi zaległego podatku (razem z odsetkami podatkowymi).
Dochód ze sprzedaży nieruchomości, który będzie zwolniony z podatku obliczamy przy pomocy następującego wzoru: dochód zwolniony z opodatkowania = (dochód ze sprzedaży nieruchomości x wydatki na cele mieszkaniowe)/przychód ze sprzedaży nieruchomości. Jeżeli zatem podatnik „na czysto” otrzymał 400 000 zł po sprzedaży mieszkania, a koszty uzyskania przychodu związane m.in. z wcześniejszym zakupem wynosiły 300 000 zł, to dochód do opodatkowania będzie równy kwocie 100 000 zł. Przeznaczenie 350 000 zł na własne cele mieszkaniowe sprawi, że dochód podlegający zwolnieniu wyniesie 87 500 zł ((100 000 zł x 350 000 zł)/400 000 zł). Podatek na poziomie 19% trzeba będzie zapłacić tylko od kwoty wynoszącej 12 500 zł.
Dodatkowe wydatki również pomniejszają podatek PIT
Warto wspomnieć, że podatnik do kosztów uzyskania przychodu może doliczyć udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Przychód ze sprzedaży nieruchomości lub prawa spółdzielczego powinien natomiast zostać pomniejszony o opłaty notarialne i prowizję dla pośrednika. Osoby szukające odpowiedzi na pytanie jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat, muszą również wiedzieć, że fiskus do realizacji celów mieszkaniowych (podlegającej uldze) zalicza m.in. zakup domu, kupno mieszkania, zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, nabycie gruntu pod budowę domu, spłatę kredytu mieszkaniowego oraz budowę, adaptację i remont domu/lokalu.
