Jeżeli chodzi o kwestie związane z dziedziczeniem, to dla spadkobierców bardzo ważna jest nie tylko odpowiedź na pytanie, kto i w jakiej proporcji powinien otrzymać majątek pozostawiony przez zmarłego. Co najmniej tak samo istotną sprawą wydaje się identyfikacja oraz wycena wszystkich składników majątku. Taka wycena oczywiście powinna być obiektywna i odpowiadająca obecnym realiom rynkowym. To najbardziej oczywista kwestia. Wiele osób nie wie natomiast, jak w praktyce wygląda proces wyceny majątku dziedziczonego po zmarłym. Najważniejszym składnikiem takiego majątku zwykle są nieruchomości (domy, lokale i działki). Trudno zatem być zdziwionym, że w praktyce pojawiają się pytania odnośnie tego, jak wycenić mieszkanie do spadku. Postanowiliśmy rozwiać wątpliwości internautów.
Jak wycenić mieszkanie do spadku - najważniejsze informacje
Osoby zadające tytułowe pytanie powinny przede wszystkim pamiętać, że postępowanie spadkowe jest mocno sformalizowane, a jego dokładne zasady określa kodeks cywilny oraz kodeks postępowania cywilnego. Wspomniane postępowanie dzieli się na dwa główne etapy. Celem pierwszego z nich jest odpowiedź na pytanie, kto i w jakich częściach powinien uczestniczyć w spadkobraniu. Na drugim etapie postępowania spadkowego dokonywany będzie dział spadku. Jak sama nazwa wskazuje, wtedy dochodzi do podziału mienia pozostawionego przez zmarłego oraz jego ewentualnych zobowiązań, które również wchodzą w skład masy spadkowej. Osoby zadające pytanie pod tytułem jak wycenić mieszkanie do spadku, prawdopodobnie są bardziej zainteresowane właśnie tym drugim etapem postępowania spadkowego. W ramach pierwszej i najważniejszej odpowiedzi na pytanie jak wycenić mieszkanie do spadku, warto wyjaśnić, że wycena nieruchomości na potrzeby postępowania spadkowego jest dokonywana przez eksperta (rzeczoznawcę majątkowego). Taki ekspert zgodnie z ogólną zasadą dotyczącą całego mienia spadkodawcy, bierze pod uwagę skład i stan nieruchomości z daty śmierci bliskiego spadkobierców (na dzień otwarcia spadku). Oszacowanie wartości nieruchomości uwzględnia natomiast poziom cen rynkowych z daty przeprowadzenia działu spadku (zobacz: Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 września 1974 r. - sygn. akt III CZP 58/74). Wycenie zwykle podlegają nieruchomości, które wcześniej trafiły do spisu inwentarza sporządzanego przez komornika lub wykazu inwentarza. Artykuł 684 kodeksu postępowania cywilnego dotyczący działu spadku wskazuje, że „skład i wartość spadku ulegającego podziałowi ustala sąd”. Oczywiście to nie oznacza, że sąd zajmuje się konkretną wyceną. Do wykonania tego zadania zostaje powołany biegły. Wycena biegłego jest przydatna również wtedy, gdy strony zgodnie zadecydują o podziale majątku i dokonają umownego działu spadku przed notariuszem.
Rzeczoznawca ma do wyboru kilka sposobów wyceny lokalu
Osoby zadające pytanie, jak wycenić mieszkanie do spadku, powinny również wiedzieć, że zasady wykonywania wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę określa ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741) oraz Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004 nr 207 poz. 2109). Podczas przygotowywania operatu szacunkowego, czyli oficjalnego dokumentu zawierającego opis nieruchomości oraz jej wycenę, rzeczoznawca zwykle uwzględnia porównawczą metodę wyceny. Polega ona na odwołaniu się do cen, które w obrocie rynkowym osiągały podobne nieruchomości. Ważną kwestią dotyczącą wyceny mieszkania lub innej nieruchomości z masy spadkowej jest aktualność operatu szacunkowego. Ustawa o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że operat szacunkowy może być wykorzystywany przez okres 12 miesięcy od jego sporządzenia. Wyjątek stanowią sytuacje, w których wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub rynkowych. Jeżeli istnieje przypuszczenie, że cena z operatu faktycznie nie odpowiada aktualnym warunkom rynkowym (np. ze względu na szybki wzrost cen metrażu), to jeden ze spadkobierców powinien domagać się od sądu dopuszczenia dowodu ze zaktualizowanej wyceny. Oparcie działu spadku na nieaktualnym operacie może być podstawą do apelacji.
