Służebność drogi koniecznej jest bardzo ciekawym rozwiązaniem prawnym. Chodzi o to, że sąd może ustanowić wspomnianą służebność nawet wbrew woli właściciela działki obciążonej (na rzecz tak zwanej działki władnącej). Taka zasada wynika z faktu, że każda działka powinna posiadać dostęp do drogi publicznej, który stanowi priorytet (ograniczający prawo własności sąsiada w wyjątkowej sytuacji). Jeżeli do ustanowienia służebności drogi koniecznej dojdzie na mocy postanowienia sądu, to takie orzeczenie wyznaczy również wynagrodzenie za służebność drogi koniecznej. W naszym artykule wyjaśniamy, ile może wynosić cena za m2 drogi koniecznej. Jest to ważna informacja zarówno z punktu widzenia posiadacza służebności, jak i właściciela obciążonej działki. Przy okazji przypominamy również podstawowe informacje o samej służebności drogi koniecznej. Takie ograniczone prawo rzeczowe nie zawsze musi być ustanawiane na mocy orzeczenia sądowego. Równie dobrze strony mogą zawrzeć odpowiednią umowę u notariusza.
Umowa też może określać, jaka będzie cena za m2 drogi koniecznej
Na wstępie warto zwrócić uwagę, że sądowe ustanowienie drogi koniecznej raczej nie jest najlepszym wariantem. Spór sądowy poza ewentualnym pogorszeniem stosunków z sąsiadem generuje bowiem koszty i pochłania czas. Znacznie lepiej będzie, jeżeli strony samodzielnie wypracują kompromis co do służebności drogi koniecznej, a następnie potwierdzą go poprzez umowę zawieraną u notariusza. Wspomniana umowa określa, jaka powinna być cena za m2 drogi koniecznej, czyli innymi słowy wynagrodzenie za służebność drogi koniecznej. Stronami umowy o służebności drogi koniecznej powinni być wszyscy współwłaściciele nieruchomości - zarówno władnącej, jak i obciążonej. W przeciwnym razie, umowa o ustanowieniu służebności będzie nieważna (zobacz: G. Karaszewski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, Warszawa 2022, art. 145).
Wynagrodzenie za służebność drogi koniecznej jest integralnym elementem wspomnianej służebności oraz umowy jej dotyczącej, o czym mówi artykuł 145 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, jeśli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej albo do należącej do tej nieruchomości budynków gospodarczych, to zachodzą przesłanki, aby właściciel nieruchomości władnącej zażądał od co najmniej jednego sąsiada (właściciela działki obciążonej) ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogi koniecznej. W takiej sytuacji przeprowadzenie drogi koniecznej powinno następować z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości władnącej oraz interesów społeczno-gospodarczych, ale jednocześnie przy jak najmniejszym obciążeniu nieruchomości sąsiednich.
Wynagrodzenie za służebność drogi koniecznej: przepisy są ogólne
Wadą przepisów z kodeksu cywilnego dotyczących służebności drogi koniecznej na pewno jest brak dokładnego uregulowania kwestii wynagrodzenia. Artykuł 145 KC niestety jedynie lakonicznie wspomina o konieczności zapłacenia właścicielowi działki obciążonej. Ustawodawca nie doprecyzował jednak wysokości, postaci oraz sposobu wypłaty wspomnianego wynagrodzenia, co sprawia, że znaczenia z czasem nabrało orzecznictwo sądów. Pewne wątpliwości dotyczą również sytuacji, w której wynagrodzenie za służebność drogi koniecznej jest ustalane przez strony w formie umowy. W takim przypadku, strony mają więcej swobody, gdyż obowiązuje kodeksowa zasada swobody umów. Ustalenia dotyczące służebności nie powinny jednak kolidować z zasadami współżycia społecznego i naturą stosunku umownego. Niedozwolona sytuacja ma miejsce jeśli wynagrodzenie jest nieadekwatne do wartości zajętej drogi oraz niedogodności wynikających ze służebności.
Wynagrodzenie za służebność drogi koniecznej ustalone w umowie może mieć zarówno formę pieniężną, jak i niepieniężną. W tym drugim przypadku, dość często wybierany jest wariant polegający na ustanowieniu służebności korzystnej dla właściciela nieruchomości obciążonej. Innymi słowy, sąsiedzi mogą wzajemnie zapewnić sobie dojazd przez swoje działki. Inny wariant wynagrodzenia niepieniężnego polega na przeniesieniu własności nieruchomości na właściciela działki obciążonej. Pomimo przepisów wskazujących na odpłatność służebności drogi koniecznej, strony mogą również zadecydować o braku wynagrodzenia. Podobny skutek będzie miało pominięcie kwestii wynagrodzenia w umowie, co w praktyce jest jednak mało prawdopodobne z uwagi na pomoc notariusza.
Cena służebności: sąd weźmie pod uwagę kilka różnych kwestii
Ogólny charakter obowiązujących przepisów sprawia, że w razie sądowego rozstrzygnięcia kwestii służebności drogi koniecznej sędzia posiada dość dużą swobodę. Jeżeli strony wcześniej zawarły ugodę sądową lub ustaliły wysokość wynagrodzenia, to sąd uwzględni ich wolę, o ile nie sprzeciwia się ona zasadom współżycia społecznego. Najczęściej jednak w trakcie sprawy sądowej wynagrodzenie za służebność drogi koniecznej jest określane na mocy suwerennej decyzji sądu. Zgodnie z doktryną, sąd powinien uwzględniać między innymi rynkowe ceny dostępu do drogi publicznej oraz wzrost wartości nieruchomości władnącej na skutek zapewnienia jej takiego dostępu (zobacz: B. Sitek [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. J. Ciszewski, P. Nazaruk, LEX/el. 2023, art. 145). Cena za m2 drogi koniecznej może wynikać z kwoty jednorazowej lub ratalnej. Jeżeli sąd uzna, że zapłata wynagrodzenia za drogę konieczną mogłaby zachwiać budżetem właściciela nieruchomości władnącej, to wyznaczy okres płatności ratalnej (nie dłuższy jednak niż 10 lat).
Postanowienie sądowe dotyczące ustanowienia drogi koniecznej może przewidywać wynagrodzenie w formie niepieniężnej, przy czym sąd nie powinien jednak zmuszać uprawnionego do przyjęcia rekompensaty w takiej formie. W praktyce sądy stosują takie metody ustalenia wynagrodzenia za służebność drogi koniecznej jak na przykład:
- porównanie cen rynkowych podobnych gruntów obciążonych drogą konieczną z gruntami bez takiego obciążenia
- obliczenie wartości zajętej pod drogę części gruntu z uwzględnieniem ewentualnego współkorzystania z terenu drogi przez właściciela działki oraz uprawnionego z tytułu służebności
Właściwe określenie wysokości, jaką powinno mieć wynagrodzenie za służebność drogi koniecznej może wymagać opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości. Warto wiedzieć, że w sprawach o drogę konieczną często angażowany jest również drugi biegły. Chodzi o specjalistę z zakresu geodezji, który proponuje różne warianty przebiegu służebności drogi koniecznej. Wynagrodzenie biegłych powiększa koszty postępowania sądowego ponoszone przez wnioskodawcę. Do wspomnianych kosztów trzeba dodatkowo doliczyć opłatę za wniosek do sądu o ustanowienie służebności (200 zł), opłaty za potrzebne dokumenty (m.in. wypis i wyrys z mapy ewidencyjnej) oraz opłatę za wpis służebności do księgi wieczystej nieruchomości (200 zł). W praktyce wynagrodzenie dla każdego z dwóch biegłych może oscylować na poziomie np. 2000 zł - 3000 zł.
Najczęściej zadawane pytania (FAQ):
- Czy są jakieś informacje o tym, jaka jest średnia cena za m2 drogi koniecznej?
Niestety, brakuje statystyk w tym względzie. Kwoty łącznych wynagrodzeń za drogę konieczną oscylują od kilkuset złotych do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.
- Kto poniesie koszty późniejszego utrzymania drogi koniecznej? Czy otrzymanie wynagrodzenia do tego zobowiązuje?
Jeśli strony nie postanowiły inaczej w umowie lub sąd nie uregulował tej kwestii w postanowieniu, to koszty wytyczenia, budowy oraz utrzymania drogi poniesie właściciel nieruchomości władnącej. To logiczne, ponieważ wspomniana osoba korzysta na istnieniu służebności.
- Czy wynagrodzenie za służebność drogi koniecznej może zostać zmienione?
Wynagrodzenie ratalne za służebność drogi koniecznej może ulec zmianie w odpowiedzi na nowe stosunki ekonomiczne, co potwierdza na przykład Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 4 kwietnia 2013 r. (sygn. akt I ACa 1276/12).
