Od pewnego czasu, coraz popularniejsze stają się licytacje komornicze nieruchomości. W takich aukcjach uczestniczą nie tylko profesjonalni inwestorzy. Zdarzają się również licytanci szukający okazji ze względu na coraz wyższy poziom cen nieruchomości. Przed złożeniem jakiejkolwiek oferty w ramach licytacji komorniczej nieruchomości, warto dokładnie sprawdzić, z jakimi konsekwencjami wiąże się zakup domu lub mieszkania od komornika. W przeciwnym razie, zwycięski licytant może być niemile zaskoczony np. długością procedur związanych z postępowaniem eksmisyjnym. Lepiej zdobyć potrzebną wiedzę odpowiednio wcześniej niż po fakcie. W Internecie dość często pojawia się spóźnione pytanie „Kupiłem dom z zameldowanymi osobami - co wtedy?”. Postanowiliśmy udzielić na nie odpowiedzi. Będzie ona dotyczyła również sytuacji osób, które zakupiły mieszkanie na licytacji komorniczej albo na wolnym rynku nabyły lokal lub dom z najemcą.
Zameldowanie nie wpływa na przebieg eksmisji
W ramach odpowiedzi na tytułowe pytanie, najpierw warto wyjaśnić, że samo zameldowanie nie ma wpływu na przebieg eksmisji. Potwierdzenie stanowi między innymi Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 czerwca 2003 r. (sygn. akt SA/Bd 1242/03). Zameldowanie jako czynność typowo administracyjna w żaden sposób nie może opóźnić lub uniemożliwić wykonania eksmisji. Sama kwestia zameldowania ma charakter marginalny dla osoby, która kupiła mieszkanie lub dom z lokatorem. Dopiero po dobrowolnym opuszczeniu lokum przez lokatora lub po wykonaniu eksmisji można zająć się formalnym wymeldowaniem. Wcześniej znacznie ważniejszą sprawą będzie ustalenie, czy osoba zamieszkująca dany dom lub lokal posiada jakiś tytuł prawny do jego zajmowania.
Kupione lokum zajmuje najemca lub eks-właściciel
Osoby szukające odpowiedzi na pytanie pod tytułem „Kupiłem dom z zameldowanymi osobami - co wtedy?” powinny wiedzieć, że w praktyce najczęstsze są dwie sytuacje. W ramach pierwszej z nich, osoba zajmująca zakupiony lokal lub dom jest po prostu jego najemcą. Wówczas nabywca nieruchomości mieszkaniowej wchodzi w prawa i obowiązki wynajmującego (poprzedniego właściciela), mimo że sam nie podpisywał żadnej umowy najmu. Jeszcze przed zakupem domu albo mieszkania, należy dokładnie sprawdzić, jak wygląda wspomniana umowa najmu. Może się bowiem okazać, że wygasa ona na przykład za dwa tygodnie. Podczas wypowiadania umowy najmu nieruchomości mieszkaniowej, bezwzględnie trzeba przestrzegać przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733). Dotyczy to również wynajmowanych domów, które stanowią coraz ważniejszą część rynku najmu. Drugi często spotykany w praktyce wariant wiąże się z zakupem mieszkania lub domu na licytacji komorniczej. W takiej sytuacji, nieruchomość mieszkaniową zajmuje jej były właściciel (ewentualnie razem z rodziną). Przed przystąpieniem do licytowania lokum od komornika, trzeba być przygotowanym na fakt, że eks-właściciel często nie będzie chciał się wyprowadzić. W ramach odpowiedzi, nabywca domu lub lokalu ma do wyboru dwie opcje. Pierwsza z nich zakłada wynajęcie kupionego lokum na pewien czas aktualnie zamieszkującym je osobom. Druga opcja polega po prostu na zastosowaniu siłowego wariantu związanego z eksmisją. W kontekście nieruchomości z licytacji komorniczej, warto pamiętać o ważnym aspekcie. Mianowicie, od 2012 r. postanowienie sądu o przysądzeniu własności wydane na rzecz osoby, która wygrała licytację komorniczą, stanowi jednocześnie tytuł wykonawczy do opróżnienia pomieszczeń i wprowadzenia nowego właściciela w posiadanie nieruchomości. To oznacza, że nie trzeba zgłaszać się do sądu po klauzulę wykonalności. Obecnie z prawomocnym postanowieniem o przysądzeniu własności można udać się wprost do komornika, który na tej podstawie rozpocznie odpowiednie czynności. Pierwszą z nich jest wezwanie do dobrowolnego opuszczenia domu lub lokalu w podanym terminie (zwykle 14 dni).
Od 2019 r. szybka eksmisja jest dużo trudniejsza
Wątpliwości wzbudza pytanie, czy w stosunku do byłego właściciela domu lub lokalu (sprzedanego wcześniej na licytacji komorniczej) należy stosować eksmisyjne przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Negatywną odpowiedź na to pytanie zawiera między innymi Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 listopada 2001 r. (sygn. akt III CZP 66/01). Obecna konstrukcja przepisów jest wątpliwa, bo ogranicza ochronę osób, które straciły własne lokum np. na skutek opóźnień w spłacie kredytu mieszkaniowego. Żadnych kontrowersji nie budzi natomiast fakt, że podczas eksmisji byłego właściciela domu lub lokalu komornik powinien stosować artykuł 1046 paragraf 4 kodeksu postępowania cywilnego (KPC). Od kwietnia 2019 r. ten przepis jest bardziej korzystny dla eksmitowanych. Nowe regulacje zabraniają bowiem eksmisji lokatora do noclegowni lub schroniska dla bezdomnych po półrocznym (bezskutecznym) oczekiwaniu na pomieszczenie tymczasowe od gminy. Przed nowelizacją przepisów KPC z 21 kwietnia 2019 roku, takie usunięcie dłużnika do noclegowni lub schroniska było możliwe.
