Dane publikowane między innymi przez Główny Urząd Statystyczny wskazują, że na rynku lokali mieszkalnych proporcje pomiędzy nowym oraz używanym metrażem są mniej więcej równe. To oznacza, że co roku w Polsce sprzedaje się dość podobna liczba nowych oraz używanych mieszkań. Jeżeli chodzi o mniejsze miasta, to w ich przypadku używane „M” mogą zdecydowanie przeważać ze względu na ograniczoną skalę aktywności firm deweloperskich. Są jednak i takie lokalizacje, gdzie mieszkanie od dewelopera jest popularniejsze niż lokal oferowany na rynku wtórnym. Z roku na rok, większą popularnością cieszą się także domy budowane przez deweloperów - często będących małymi firmami. Chodzi zarówno o szeregówki, jak i domy wolnostojące. Ze względu na popularność, jaką w bardzo wielu częściach kraju cieszy się mieszkanie od dewelopera lub dom od dewelopera postanowiliśmy wyjaśnić, dlaczego zakup takiego lokum stał się bardziej bezpieczny od połowy 2022 roku.
Wszystkie starsze zabezpieczenia dla konsumenta obowiązują
Na samym wstępie warto przypomnieć, że nowa ustawa deweloperska utrzymała wszystkie zasady, które wcześniej wprowadzono w celu zabezpieczenia osób kupujących mieszkanie od dewelopera lub nowy dom. Już ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377) zobowiązuje dewelopera do przekazywania prospektu informacyjnego oraz przechowywania środków klienta na rachunku powierniczym. Formę zabezpieczenia konsumenta stanowi również obowiązek sporządzenia umowy deweloperskiej w formie notarialnej. Taka umowa jest zawsze powiązana z wpisem roszczenia klienta o przeniesienie własności nieruchomości dokonywanym w księdze wieczystej zabudowywanego gruntu.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny to duże zabezpieczenie
Osoby kupujące mieszkanie od dewelopera lub nowy dom z inwestycji, w której sprzedaż rozpoczęła się przed 1 lipca 2022 roku, jako konsumenci podlegają przepisom ustawy deweloperskiej z 2011 r. Taka zasada obowiązuje do połowy 2024 r. Starszych inwestycji będzie jednak coraz mniej. Stopniowo rośnie bowiem liczba projektów objętych od razu nowymi przepisami ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. 2021 poz. 1177). Zgodnie ze swoją nazwą, nowsza ustawa deweloperska wprowadziła Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, dzięki któremu osoba kupująca mieszkanie od dewelopera lub nowy dom może poczuć się bardziej bezpiecznie.
Warto wiedzieć, że Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zapewnia klientowi dewelopera zwrot wpłaconych wcześniej środków nie tylko wtedy, gdy firma deweloperska jest niewypłacalna. Osoba nabywająca mieszkanie od dewelopera lub nowy dom może również liczyć na pomoc DFG jeśli przedsiębiorca po jej odstąpieniu od umowy nie zwrócił w ciągu 30 dni wszystkich wcześniej przekazanych przez bank środków. W opisywanej sytuacji, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny wypłaca niedoszłemu nabywcy lokum brakującą sumę, której nie udało się odzyskać od banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy. Następnie DFG zwraca się do nierzetelnej firmy deweloperskiej o rekompensatę poniesionych kosztów.
Mieszkanie od dewelopera: przepisy chronią przed wadami
Kolejna zmiana prawna sprawiająca, że mieszkanie od dewelopera jest bardziej bezpiecznym zakupem polega na uregulowaniu umowy rezerwacyjnej. Nowe przepisy dokładnie określają, co powinna zawierać wspomniana umowa, a także potwierdzają prawo klienta do odstąpienia od niej i uzyskania zwrotu opłaty rezerwacyjnej w razie negatywnej decyzji kredytowej banku. Ponadto sama opłata rezerwacyjna została ograniczona do 1,00% ceny nieruchomości, jaką zawiera prospekt informacyjny dewelopera. Wydaje się jednak, że dla osób kupujących mieszkanie od dewelopera lub nowy dom jeszcze ważniejsza jest inna nowa regulacja. Chodzi o możliwość odstąpienia od umowy w razie istotnej wady lokum.
Warto wiedzieć, że opcja odstąpienia przez klienta od umowy deweloperskiej w przypadku istotnej wady lokum nie była wprost uregulowana przez ustawę deweloperską z 2011 roku. Nowszy akt prawny natomiast wyraźnie wskazuje, że klient ma prawo do odstąpienia od umowy oraz otrzymania wypłaty przekazanych wcześniej środków (dokonanej przez dewelopera i bank prowadzący rachunek powierniczy) jeśli rzeczoznawca budowlany stwierdził wadę istotną. Taką samą konsekwencję będzie miało nieusunięcie przez dewelopera wady istotnej lokalu lub domu, którą ten przedsiębiorca wcześniej uznał.
Co ważne, jeśli mieszkanie od dewelopera ma istotną wadę, a firma deweloperska nie chce zwrócić środków, to niedoszły nabywca może otrzymać zwrot wszystkich wpłaconych wcześniej pieniędzy od banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy, a następnie od Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Wspomniany fundusz wypłaci zwrot brakującej kwoty po uprzednim zbadaniu wniosku i później zwróci się do dewelopera o rekompensatę poniesionych kosztów wraz z odsetkami. Warto dodać, że w przypadku nieistotnych wad, deweloper ociągający się z naprawą teraz będzie musiał zapłacić za zastępcze wykonanie prac na jego koszt. Mowa o naprawie zleconej przez klienta.
