Zakup mieszkania lub domu i zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Właśnie takie są najważniejsze decyzje finansowe w życiu statystycznego rodaka. Praktyka niestety pokazuje, że niektóre osoby podchodzą do wspomnianych decyzji w sposób dość „luźny”, co ma później przykre skutki i prowadzi do poważnych rozczarowań. Na całe szczęście, spora część internautów zdaje sobie sprawę ze znaczenia, jakie ma zakup mieszkania lub domu. Właśnie dlatego wiele osób (np. na forach internetowych) próbuje się dowiedzieć o co pytać przy kupnie mieszkania albo domu. Postanowiliśmy udzielić odpowiedzi na tak zadane pytanie, która uwzględnia również specyfikę mieszkań z rynku pierwotnego (tzn. lokali od dewelopera) oraz domów jednorodzinnych.
O co pytać przy kupnie mieszkania: kwestie prawne
Nasz artykuł koncentruje się przede wszystkim na kwestiach związanych z szeroko pojętym prawem oraz finansami. Taka sytuacja wiąże się z faktem, że Polacy na ogół dobrze wiedzą o co w pozostałym zakresie należy pytać sprzedającego nieruchomość. Praktycznie każdy potrafi ocenić, czy odpowiada mu np. położenie budynku oraz rozkład samego mieszkania. Natomiast aspekty prawno-finansowe powodują częstsze problemy. Przykładem jest niedostateczna wiedza na temat różnic pomiędzy spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu oraz odrębną własnością mieszkania.
Wspomniane prawo własnościowe ze spółdzielni może być zbywane i dziedziczone, ale nie zapewnia ono takiej niezależności jak odrębna własność lokalu. Co więcej, nie każde spółdzielcze własnościowe prawo można przekształcić w prawo własności mieszkania (poprzez tak zwany wykup mieszkania od spółdzielni). Taka kłopotliwa sytuacja dotyczy około 100 000 lokali z całej Polski, a jej przyczyną jest nieuregulowany stan prawny gruntów pod blokiem. Do czasu zlikwidowania prawnych wątpliwości, w problematycznych blokach niemożliwy będzie wykup lokali od spółdzielni.
Sprawdzenie księgi wieczystej to absolutna podstawa
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu często nie posiada księgi wieczystej, a jej założenie będzie niemożliwe w razie problemów prawnych dotyczących statusu gruntów pod budynkiem wielorodzinnym. Brak księgi wieczystej uniemożliwi zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego, mimo że banki zwykle kredytują zakup spółdzielczych własnościowych praw. To spora różnica względem spółdzielczych lokatorskich praw do mieszkania. Przypominają one bardziej stabilny najem mieszkania - zapewniany również przez TBS-y.
W przypadku odrębnej własności mieszkania, brak księgi wieczystej stanowi już natomiast rzadkość. Warto to wykorzystać i sprawdzić dokładnie kwestie związane z podstawą nabycia lokum przez aktualnego właściciela, ewentualną hipoteką oraz pozostałymi obciążeniami. Dla nabywców lokali, szczególnie kłopotliwe są obciążenia związane ze służebnościami mieszkania. Wspomniane służebności gwarantujące prawo zamieszkania dla seniora zwykle są ujawnione w księdze wieczystej. Nabywca będzie musiał je respektować - tak samo jak umowę najmu z obecnym najemcą oraz ewentualne prawo dożywocia na rzecz seniora. W dwóch ostatnich przypadkach, znaczenia nie ma to, czy najem lub dożywocie ujawniono w księdze wieczystej.
Mieszkania deweloperskie posiadają swoją specyfikę
Odpowiedź na tytułowe pytanie (O co pytać przy kupnie mieszkania?) będzie nieco inna w razie zainteresowania ofertą mieszkań deweloperskich. W ich przypadku, nie musimy obawiać się np. dożywocia i służebności oraz złego stanu technicznego starszego budynku. Istnieje natomiast ryzyko związane z zakupem nieukończonego lokum. Większość nowych lokali i domów jest bowiem nabywana (poprzez podpisanie umowy deweloperskiej) jeszcze przed zakończeniem budowy. Na całe szczęście, nowa ustawa deweloperska z dnia 20 maja 2021 r. (Dz. U. 2021 poz. 1177) bardzo ograniczyła ryzyko finansowe dla klienta firmy deweloperskiej.
Obecnie klient dewelopera oprócz zabezpieczenia związanego z rachunkami powierniczymi może liczyć na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zwracający wpłaty klienta w razie bankructwa inwestora. Jednakże nie wszystkie inwestycje deweloperskie są objęte nowymi przepisami. Jeżeli sprzedaż lokali lub domów w danym projekcie rozpoczęła się przed 1 lipca 2022 roku, to aż do połowy 2024 r. obowiązuje okres przejściowy związany ze stosowaniem dotychczasowych przepisów. Przed zakupem lokum od dewelopera należy zatem sprawdzić, czy jego sprzedaż jest objęta nowymi przepisami. Informacje na ten temat oraz wiele innych użytecznych danych znajdziemy w prospekcie informacyjnym od dewelopera.
W przypadku domów również występują „haczyki”
Osoby zastanawiające się o co pytać przy kupnie mieszkania lub domu, powinny również znać specyfikę związaną z nabywaniem domów jednorodzinnych. Konkretniej rzecz ujmując, chodzi o zakup działek zabudowanych domami, ponieważ własność domu nie występuje w oderwaniu od prawa własności gruntu. Podstawowa analiza sytuacji prawnej interesującego nas domu powinna zatem obejmować sprawdzenie księgi wieczystej dla działki zabudowanej tym domem. Znajdziemy tam nie tylko informacje na temat ewentualnej hipoteki, służebności mieszkania i dożywocia. Równie ważne wydają się wpisy odnośnie służebności przejazdu lub przechodu. Taka służebność może obciążać daną nieruchomość gruntową z korzyścią dla sąsiada lub być ustanowiona na jej rzecz. Należy bezwzględnie sprawdzić, w jaki sposób został zapewniony dojazd do domu (np. poprzez służebność drogi koniecznej, służebność przejazdu, udział w drodze prywatnej lub połączenie z drogą publiczną).
