Użytkowanie jednego, niedużego budynku mieszkalnego przez dwa gospodarstwa domowe wcale nie należy do rzadkości. Dość często takie rodziny wolałyby dokonać podziału domu w celu załagodzenia dalszych sporów. Trudno się zatem dziwić, że pytania o podział budynku oraz jego zasady i koszty wzbudzają spore zainteresowanie w Internecie. Postanowiliśmy odpowiedzieć na najważniejsze takie pytania. Warto zdawać sobie sprawę, że kwestia podziału domu posiada dwa bardzo ważne aspekty - prawny oraz techniczny. Są one ze sobą ściśle związane, co potwierdza nasz artykuł.
Do wyboru będą dwa różne warianty podziału domu
W pierwszej kolejności, warto zaprezentować pewne informacje, które wydają się pozytywne dla osób planujących podział budynku. Takie osoby powinny wiedzieć, że w praktyce są dostępne dwie metody podzielenia domu. W ramach pierwszej z nich, przeprowadzony podział pionowy skutkuje utworzeniem dwóch osobnych domów wraz z własnymi działkami. Druga metoda związana z podziałem poziomym oznacza natomiast wyodrębnienie dwóch lokali w jednym domu. Warto pamiętać, że poziomy podział budynku będzie również powodował powstanie mini-wspólnoty mieszkaniowej. W świetle obecnych przepisów, wspólnoty liczące sobie do trzech lokali włącznie są zarządzane jedynie na podstawie przepisów kodeksu cywilnego o współwłasności (zobacz art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388). Taka zasada oznacza mniejszy formalizm związany m.in. z brakiem konieczności organizowania zebrań wspólnoty mieszkaniowej. Wadą zarządzania wspólnotą wyłącznie na podstawie przepisów kodeksu cywilnego jest to, że decyzje wykraczające poza zakres zwykłego zarządu (związane np. z remontami) wymagają zgody wszystkich właścicieli mieszkań lub odpowiedniego orzeczenia sądu (zobacz artykuły 199 oraz 202 kodeksu cywilnego). W przypadku budynku jednorodzinnego, opisywana mini-wspólnota mieszkaniowa nie może liczyć więcej niż dwóch mieszkań, co wynika bezpośrednio z artykułu 2 ustęp 1c ustawy o własności lokali. Takie ograniczenie nie dotyczy domów, które zostały wybudowane na podstawie pozwolenia wydanego przed 11 lipca 2003 r.
Na przeszkodzie mogą stanąć ograniczenia techniczne
Opisywany wcześniej podział poziomy nie jest optymalnym rozwiązaniem z punktu widzenia wielu osób. Warto jednak pamiętać, że taki podział budynku wymaga jedynie spełnienia warunków związanych z koniecznością uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokali. Ważne jest także przestrzeganie podczas poziomego podziału wymogów, które stawia Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2002 nr 75 poz. 690). W praktyce, poziomy podział budynku często okazuje się łatwiejszy do przeprowadzenia aniżeli podział pionowy. Warto bowiem pamiętać, że do podziału pionowego potrzebna jest samodzielność techniczna obydwu domów, które mają powstać. Wspomniana samodzielność oznacza brak części wspólnych po podziale. Nowe domy muszą być zatem samodzielne na przykład pod względem osobnego wejścia, dostępu do drogi publicznej, ogrzewania i zaopatrzenia w media. Zgodnie z orzecznictwem, podział budynku w płaszczyźnie pionowej obejmuje również działki i przebiega według linii biegnącej wzdłuż ścian pionowych (przez wszystkie kondygnacje). Zasady takiego podziału można sobie lepiej uzmysłowić obserwując domy w zabudowie bliźniaczej. Co ważne, pionowy podział budynku będzie niemożliwy jeśli skutkowałby on powstaniem mniejszych działek niż minimalna powierzchnia określona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.
Podział budynku: nowe przepisy mogą być problemem
W kontekście miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, warto wspomnieć o jeszcze jednej kwestii. Jest ona ważna dla osób, które planują poziomy podział budynku. Mianowicie, przepisy wskazują, że poziomy podział domów nieistniejących przed dniem 1 stycznia 1995 roku i wybudowanych na podstawie pozwolenia wydanego po tej dacie musi być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu. Regulacje obowiązujące od 11 września 2017 r. wymagają również, aby podział budynku w poziomie był zgodny z pozwoleniem na budowę oraz zawiadomieniem o zakończeniu budowy. W praktyce taki wymóg oznacza konieczność skorzystania z dokumentów, które każdy inwestor powinien przechowywać po zakończeniu budowy swojego domu. Brak wspomnianych dokumentów będzie stanowił problem.
