Wiele osób zdaje sobie sprawę, że przepisy regulujące umowę najmu lokalu znajdują się w Kodeksie Cywilnym. A co w przypadku, gdy wynajmujący oferuje umowę najmu okazjonalnego lub instytucyjnego? Albo sytuacja, gdy najemca pyta czy możliwe jest zawarcie umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności?
Poniższy artykuł pokrótce przedstawia różnice we wspomnianych wyżej rodzajach umowy najmu, jak również formy jego zawarcia, by ułatwić Państwo decyzję o idealnej dla Was umowie najmu – zarówno jako wynajmujący oraz jako najemca.
Na wstępie należy wskazać, że przepisy prawne dotyczące najmu lokalu znajdują się zarówno w Kodeksie Cywilnym, gdzie określone są podstawowe założenia i elementy niezbędne do zawarcia umowy najmu (tzw. Essentialia negotii) oraz podstawowe prawa i obowiązki najemcy oraz wynajmującego, jak również w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego.
1. Najem lokalu na czas oznaczony lub nieoznaczony.
Przepisy ogólne dotyczące umowy najmu znajdują się w art. 659 – 692 kc. Przy czym są rozbite na przepisy ogólne najmu oraz przepisy ogólne najmu lokalu. Umowa najmu lokalu, jest to taka umowa, w której wynajmujący (osoba, która jest właścicielem lokalu lub posiada do niej inny tytuł prawny) oddaje najemcy (osobie, która chce dany lokal wynająć) lokal do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić określony czynsz.
Jeżeli w umowie zawarte są wyżej wymienione regulacje, tj. jaki lokal jest oddany do użytkowania, komu jest oddany oraz ile wynosi czynsz i w jakich termiach ma być płatny – wtedy mamy do czynienia z umową najmu lokalu.
Jeżeli w umowie wskazana jest data zakończenia umowy najmu to jest to umowa najmu lokalu na czas oznaczony. Natomiast, jeżeli strony nie ustalają, kiedy umowa ma zostać zakończona – mamy do czynienia z umową najmu lokalu na czas nieoznaczony. UWAGA! Jeżeli najem zawarty jest na czas dłuższy niż 10 lat, to poczytuje się, że po upływie tego terminu zawarty jest na czas nieoznaczony.
Umowa najmu lokalu nie ma wskazanej formy, w jakiej musi być zawarta. Może być to zarówno forma ustna, pisemna, jak również w formie aktu notarialnego. Jednakże, dla bezpieczeństwa każdej ze stron wskazane jest by była ona w formie pisemnej oraz podpisana przez obie strony.
2. Najem okazjonalny lokalu.
Instytucja najmu okazjonalnego uregulowana jest w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego w art. 19a – 19e. Umowa najmu okazjonalnego jest umowa lokalu mieszkalnego, którego właściciel będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, a która zawarta jest na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
W związku z powyższym, umowę najmu okazjonalnego może zawrzeć jedynie właściciel, który jest osobą fizyczną (np. Jak Kowalski) i nie prowadzi działalności związanej z wynajmem lokali. Dodatkowo, umowa musi być zawarta na czas oznaczony – nie dłuższy niż 10 lat. Nie ma zatem możliwości zawarcia jej na czas nieoznaczony.
Kolejną różnicą jest to, że najemca musi złożyć w formie aktu notarialnego oświadczenie, że poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w przez właściciela. Dodatkowo najemca musi również wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu oraz oświadczenie właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do ww. lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w lokalu wskazanym w oświadczeniu na wypadek wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
Brzmi straszne, ale nie ma się czego obawiać! Jeżeli najemca używa lokalu zgodnie z przeznaczeniem, płaci czynsz w terminie, to nie musi się obawiać eksmisji. Jeżeli umowa najmu okazjonalnego wygaśnie lub zostanie rozwiązana, to najemca ma obowiązek opuścić lokal. Jeżeli tego nie uczyni, to wynajmujący doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, które jest sporządzone na piśmie z podpisem właściciela urzędowo poświadczonym. Termin na opuszczenie lokalu nie może być krótszy niż 7 dni.
Po upływie ww. terminu, właściciel może zwrócić się do Sądu o nadanie klauzuli wykonalności na akt notarialny, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia lokalu. Po uzyskanie takiej klauzuli, właściciel może uda się do Komornika, który przeprowadzi eksmisję.
WAŻNE - Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
3. Najem instytucjonalny lokalu.
Najem instytucjonalny, podobnie jak najem okazjonalny, jest uregulowany w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego w art. 19f – 19j.
Umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Umowa najmu instytucjonalnego lokalu zawierana jest na czas oznaczony.
Jak widać na pierwszy rzut oka, definicja umowy najmu instytucjonalnego różni się od umowy najmu okazjonalnego tym, że zawrzeć ją może osoba fizyczna, osoba prawna (np. spółka zajmująca się wynajmem mieszkań) lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, która prowadzi działalność w zakresie wynajmowania lokalu. Umowa również musi być zawarta na czas oznaczony.
Jak w przypadku umowy najmu okazjonalnego, do umowy najmu instytucjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym przez właściciela w żądaniu oraz przyjmuje do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje. Nie ma zatem potrzeby składania oświadczenia o innym lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w przypadku rozwiązania umowy.
W razie odmowy dobrowolnego opróżnienia lokalu przez najemcę, procedura wygląda tak samo jak przy umowie najmu okazjonalnego, z tą różnicą, że termin na opróżnienie lokalu wynosi 14 dni, a nie 7 dni jak w przypadku najmu okazjonalnego.
WAŻNE - Umowa najmu instytucjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
4. Najem instytucjonalny z dojściem do własności.
Umową najmu instytucjonalnego z dojściem do własności jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, dla którego została założona księga wieczysta, zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali, będącą właścicielem lokalu mieszkalnego, zawierająca zobowiązanie najemcy do nabycia lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem tej umowy oraz zobowiązanie wynajmującego do przeniesienia na najemcę prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu najpóźniej w dniu zakończenia umowy najmu po zapłacie ceny za lokal. Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności zawierana jest na czas oznaczony.
Aby uprosić, ww. umowa może być zawarta jedynie wtedy, gdy lokal, który jest przedmiotem najmu ma założoną księgę wieczystą. Umowa ta różni się od umowy najmu instytucjonalnego tym, że w jej treści musi być zobowiązanie najemcy do nabycia lokalu mieszkalnego oraz zobowiązanie wynajmującego do przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego na najemcę, najpóźniej w dniu zakończenia umowy. Taka konstrukcja umowy prowadzi do nabycia lokalu przez najemcę po zakończeniu umowy najmu.
W odróżnieniu od innych rodzajów najmu, umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności zawierana jest w formie aktu notarialnego. Umowa zawiera w swej treści oświadczenie najemcy, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności w terminie wskazanym w żądaniu właściciela oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje.
W przypadku zawarcia umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, najemca zobowiązany jest nie tylko do zapłaty czynszu i innych opłat niezależnych od właściciela (np. opłaty za media), ale również ceny mieszkania w ratach ustalonych w treści umowy.
Zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć umowę najmu w sytuacji, w której strona umowy nie wywiązuje się ze swoich obowiązków określonych w umowie bądź ustawie. Nadto, najemca może wypowiedzieć umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia z ważnych przyczyn związanych ze zmianą sytuacji życiowej. Takimi przyczynami może być np. konieczność zmiany miejsca zamieszkania, śmierć członka rodziny, znaczące pogorszenie się sytuacji majątkowej itp. Zmiana ta musi mieć jednak charakter trwały, a nie przejściowy, czyli zmiana miejsca zamieszkania spowodowana otrzymaniem oferty stałej pracy w innej miejscowości, powiększenie się rodziny czy też śmierć jej członka, rozwód lub separacja, jak również powstała niepełnosprawność najemcy lub jego domownika.
