Służebność mieszkania to alternatywny względem dożywocia sposób zabezpieczenia interesów seniora. Warto przypomnieć, że taka służebność zapewnia starszej osobie jedynie dożywotnie prawo do wykorzystywania części nieruchomości mieszkaniowej oraz współkorzystania z pozostałej części domu lub lokalu. W przypadku dożywocia, zakres uprawnień seniora jest szerszy, ponieważ nowy właściciel nieruchomości musi mu zapewnić między innymi dożywotnie utrzymanie oraz opiekę. Mimo tej różnicy, umowa darowizny nieruchomości połączona z ustanowieniem służebności mieszkania jest dość częsta. Postanowiliśmy wyjaśnić, czy taka umowa przestaje być wiążąca po śmierci właściciela mieszkania. Nasza analiza prawna stanowi odpowiedź na potrzeby osób, które w Internecie często wyszukują hasło służebność mieszkania a śmierć właściciela.
Służebność mieszkania zwykle trwa aż do śmierci uprawnionego
Tytułem wstępu, na pewno warto przypomnieć, że służebność mieszkania jest rodzajem służebności osobistej. Opisywana służebność podobnie jak inne służebności osobiste ma charakter niezbywalny i wygasa najpóźniej z chwilą śmierci uprawnionej osoby. Wcześniejsze wygaśnięcie służebności mieszkania jest możliwe na przykład wtedy, gdy takie prawo było niewykonywane przez 10 lat albo sąd zadecyduje o jego zamianie na rentę (z powodu nieprawidłowego zachowania uprawnionego, czyli tak zwanego służebnika).
W kontekście upływu wspomnianego powyżej dziesięcioletniego terminu, żadnego znaczenia nie ma to, że uprawniony faktycznie nie mógł korzystać ze służebności mieszkania - na przykład z powodu wyjazdu lub złego stanu technicznego lokum (zobacz Wyrok Sądu Rejonowego w Koninie z dnia 8 października 2015 r. - sygn. akt I C 1374/14). Służebność wygaśnie również wtedy, gdy sam uprawniony zrzeknie się jej poprzez oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
W praktyce służebność mieszkania najczęściej trwa jednak aż do śmierci uprawnionego, a zmiana właściciela nie ma żadnego wpływu na możliwość dalszego korzystania z lokum przez służebnika (na dotychczasowych zasadach). Od tej reguły istnieje jednak ważny wyjątek. Powinny o nim wiedzieć osoby zainteresowane istotnym tematem, jakim jest służebność mieszkania a śmierć właściciela.
Służebność mieszkania a śmierć właściciela - wpis do KW jest ważny
W kontekście trwałości uprawnień związanych ze służebnością mieszkania, duże znaczenie ma wpis wspomnianego prawa do księgi wieczystej (KW) nieruchomości. Taki wpis posiada jedynie charakter deklaratoryjny, co oznacza, że nie tworzy on nowego stanu prawnego (np. w przeciwieństwie do wpisu hipoteki). Innymi słowy, służebność mieszkania powstaje już po podpisaniu odpowiedniej umowy przez strony, a późniejszy wpis do ksiąg wieczystych jedynie potwierdza zmianę stanu prawnego. Podobna sytuacja dotyczy wygaśnięcia służebności stwierdzonego przez sąd, wynikającego z oświadczenia służebnika lub związanego z jego śmiercią. W takich przypadkach, trzeba pamiętać o złożeniu odpowiedniego wniosku o wykreślenie wpisu służebności z ksiąg wieczystych.
Mimo deklaratoryjnego charakteru, wpis służebności do księgi wieczystej okazuje się bardzo ważny w razie zmiany właściciela nieruchomości. Brak wpisu na rzecz służebnika oznacza bowiem, że pierwszeństwo mają prawa nowego właściciela. Nie będzie musiał on zatem respektować uprawnień seniora do korzystania z lokum. W tym kontekście znaczenia nie mają ewentualne więzi rodzinne. Konieczność respektowania służebności przez nowego właściciela będzie w ramach wyjątku wynikała z sytuacji, w której mimo braku wpisu wiedział on o służebności lub z łatwością mógł się o niej dowiedzieć.
Brak wpisu służebności mieszkania to obecnie rzadka sytuacja
W przypadku dożywocia, sytuacja wygląda inaczej, bo przeciwko temu prawu nie działa tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Nawet niewpisane do księgi wieczystej dożywocie zawsze zabezpiecza interesy seniora. Osoby szukające w Internecie informacji na analizowany przez nas temat (służebność mieszkania a śmierć właściciela) powinny również wiedzieć, że brak wpisu służebności mieszkania do ksiąg wieczystych obecnie jest rzadką sytuacją. To z pewnością dobra wiadomość dla seniorów. W razie potrzeby mogą oni sprawdzić, czy wpis służebności został dokonany (np. poprzez system Elektronicznych Ksiąg Wieczystych).
