Podczas przeglądania ogłoszeń dotyczących mieszkań, dość często można spotkać się z anonsami, które wspominają o lokatorze. Jak widać, sprzedaż mieszkania z lokatorem zameldowanym wcale nie należy do rzadkości. Niektóre osoby mogą się jednak zastanawiać, czy takie rozwiązanie faktycznie jest legalne w świetle obowiązujących przepisów. Postanowiliśmy udzielić odpowiedzi i wyjaśnić, w jaki sposób obecne regulacje chronią najemcę, gdy właściciel mieszkania zdecyduje się na sprzedaż swojego „M”. Nasz artykuł może być przydatny nie tylko dla lokatorów. Odpowiednią wiedzę prawną powinny mieć również osoby, które interesuje sprzedaż mieszkania z lokatorem zameldowanym, a także kupno takiego lokalu. Warto pamiętać, że lekceważenie obowiązujących przepisów może skutkować niekorzystnym wyrokiem przed sądem cywilnym lub nawet sądem karnym.
Sam meldunek w mieszkaniu o niczym jeszcze nie przesądza
Na samym początku, warto zaakcentować kwestię meldunku, ponieważ w świadomości wielu osób nadal posiada ona duże znaczenie. Tymczasem meldunek jest to zwykła czynność administracyjna, którą w dodatku część Polaków zupełnie lekceważy. Warto pamiętać, że meldunek nie ma żadnego znaczenia w kontekście ewentualnej eksmisji osoby zajmującej mieszkanie na podstawie innego tytułu prawnego niż własność. Sprzedaż mieszkania z lokatorem zameldowanym to temat, który (wbrew pozorom) jest w niewielkim stopniu powiązany prawnie z samym meldunkiem. Potwierdzenie tej tezy stanowią przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733). Nie wspominają one o zameldowaniu, co potwierdza niewielkie znaczenie tej czynności administracyjnej w przypadku najmu. Warto także pamiętać, że wymeldowanie nie jest tożsame z eksmisją i nie obliguje osoby wcześniej zameldowanej do opuszczenia mieszkania (zobacz: Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 12 lutego 2014 r. o sygnaturze akt III SA/Kr 852/13). Jeżeli chodzi o sprzedaż mieszkania z lokatorem zameldowanym, kluczowe wydaje się to, czy taka osoba posiada konkretny tytuł prawny do mieszkania. Najczęściej chodzi o umowę najmu zawartą z właścicielem sprzedawanego lokalu. Rzadziej zdarzają się sytuacje, w których sprzedaż mieszkania z lokatorem zameldowanym ma związek z umową dożywocia lub umową służebności mieszkania.
Sprzedaż mieszkania z lokatorem zameldowanym: jakie są przepisy?
Kolejna ważna informacja dotyczy zasad ochrony najemcy, jakie obowiązują w sytuacji sprzedaży mieszkania z lokatorem. Warto tutaj odwołać się do przepisów kodeksu cywilnego. Wskazują one, że nabywca lokalu wstępuje w miejsce zbywcy jako strony umowy najmu. Takie rozwiązanie ma chronić interesy najemcy. Oznacza ono, że nowy właściciel mieszkania musi respektować zarówno przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, jak i ustalenia wynikające z umowy najmu (mimo że jej osobiście nie podpisywał). Co ważne, wspomniane ustalenia wynikające z umowy najmu nie powinny być dla najemcy mniej korzystne niż ustawowe regulacje. Ze względu na „przejście” praw i obowiązków wynajmującego, sprzedaż mieszkania z lokatorem zameldowanym powinna być poprzedzona analizą umowy najmu. Leży to w interesie nowego właściciela „M”, który może dążyć do rozwiązania zawartej umowy tylko zgodnie z prawem. Oczywiście, nowy właściciel mieszkania nie może egzekwować czynszu należnego za okres przed transakcją sprzedaży (chyba, że sprzedawca scedował mu swoje wierzytelności).
Siłowe rozwiązania oznaczają dla właściciela ryzyko karne
Trzeba podkreślić, że nie tylko istnienie umowy najmu obliguje nowego właściciela mieszkania do respektowania obowiązujących przepisów. Chodzi również o sytuacje, w których sprzedaż mieszkania z lokatorem zameldowanym dotyczy „M” zasiedlonego przez osobę bez tytułu prawnego (np. umowy najmu). Brak tytułu prawnego do zajmowanego mieszkania może wynikać na przykład z wygaśnięcia umowy najmu lub jej wypowiedzenia. Należy jednak zaznaczyć, że nieposiadanie przez lokatora tytułu prawnego nie wyklucza jego ochrony przez polskie przepisy. Ewentualna eksmisja powinna zostać przeprowadzona zgodnie z zasadami wyznaczonymi przez ustawę o ochronie praw lokatorów oraz kodeks postępowania cywilnego. Złamanie tej reguły może skutkować odpowiedzialnością karną właściciela mieszkania między innymi z artykułu 193 kodeksu karnego (naruszenie miru domowego) lub artykułu 191 par. 1a kodeksu karnego (np. odcinanie dopływu mediów).
