Polacy na tle innych europejskich nacji wyróżniają się ulokowaniem dużej części swojego majątku w nieruchomościach. Taka zależność dotyczy również seniorów, którzy często posiadają nieruchomości mieszkaniowe oraz działki (zwykle rolne). Starsze osoby mogą być zainteresowane przekazaniem posiadanego lokum jeszcze za swojego życia pod warunkiem dożywotniego zamieszkania w tym samym domu lub lokalu. Trudno się dziwić, ponieważ senior nie posiada zwykle innej nieruchomości mieszkaniowej niż ta, która ma być przekazana. Umowa darowizny z dożywotnią służebnością mieszkania zabezpiecza interesy seniora zamierzającego przekazać dom lub lokal. Postanowiliśmy wyjaśnić, jak funkcjonuje wspomniana umowa. Porównujemy ją również do umowy dożywocia, która stanowi ciekawą alternatywę dla darowizny połączonej ze służebnością mieszkania.
Umowa darowizny z dożywotnią służebnością będzie notarialna
W pierwszej kolejności, na pewno warto podkreślić, że senior dokonujący darowizny nie musi stawiać wymogu związanego z dożywotnią służebnością mieszkania dla siebie. Rozwiązanie w postaci samej darowizny nie zabezpiecza jednak odpowiednio starszej osoby przed skutkami niewdzięczności obdarowanego. W tym kontekście warto pamiętać, że odwołanie darowizny z powodu rażącej niewdzięczności obdarowanego jest trudne i wymaga postępowania przed sądem cywilnym.
Umowa darowizny z dożywotnią służebnością mieszkania (jak sama nazwa wskazuje) wiąże się z dokonaniem dwóch ważnych zmian. Mowa o jednoczesnym przeniesieniu własności nieruchomości (w ramach darowizny) oraz ustanowieniu służebności mieszkania przez nowego właściciela i na rzecz seniora. Każda umowa zakładająca przeniesienie własności nieruchomości wymaga formy notarialnej (zgodnie z artykułem 158 kodeksu cywilnego). Niedotrzymanie tego warunku skutkuje bezwzględną nieważnością umowy. Zatem umowa darowizny z dożywotnią służebnością mieszkania musi zostać sporządzona w formie notarialnej.
Dożywotnia służebność mieszkania nie zobowiązuje do opieki
Umowa darowizny z dożywotnią służebnością mieszkania powinna mieć formę notarialną również ze względu na wymagania dotyczące służebności. Warto wiedzieć, że służebność mieszkania wymaga notarialnego oświadczenia właściciela nieruchomości o ustanowieniu takiej służebności (patrz art. 245 KC). Kolejna ważna informacja dotyczy osobistego charakteru służebności mieszkania. Wspomniana służebność jako osobista wygasa wraz ze śmiercią uprawnionego. Ponadto służebność dożywotnia mieszkania ze względu na swój niezbywalny charakter nie może zostać sprzedana, odziedziczona lub darowana. Nie można jej również nabyć poprzez zasiedzenie.
Senior, który zdecydował, że umowa darowizny z dożywotnią służebnością mieszkania będzie najlepszą opcją, powinien wiedzieć o pewnych ograniczeniach. Mianowicie, służebność mieszkania zapewni mu jedynie zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Przykładem jest możliwość wykorzystywania pokoju oraz pomieszczeń przeznaczonych do wspólnego użytku domowników (chociażby kuchni oraz łazienki). Opisywana przez nas umowa darowizny z dożywotnią służebnością mieszkania powinna dokładnie określać, z jakich pomieszczeń może korzystać uprawniony. Trzeba podkreślić, że służebność mieszkania nie zwalnia z wszystkich kosztów. Według Uchwały Sądu Najwyższego z 19 listopada 1968 r. (sygn. akt III CZP 110/68), posiadacz służebności (służebnik) nie musi opłacać czynszu dla właściciela. Taka osoba powinna ponosić koszty eksploatacyjne (np. płacić za zużyte media).
Plusem służebności mieszkania jest natomiast fakt, że w ramach tego ograniczonego prawa rzeczowego można przyjąć małżonka i małoletnie dzieci. Istnieje także możliwość przyjęcia przez służebnika innych osób, które pomogą mu w prowadzeniu gospodarstwa domowego albo wymagają utrzymania. Co ważne, dzieci przyjęte w ramach służebności jako małoletnie, mogą pozostać razem ze służebnikiem również po osiągnięciu pełnoletności. Strony umowy ponadto mogą ustalić, że po śmierci służebnika jego osoby bliskie (dzieci, rodzice lub małżonek) zyskają prawo do dożywotniego korzystania z lokum.
Mieszkaniowe dożywocie znacznie lepiej zabezpiecza seniora
Jeżeli senior stwierdzi, że w zamian za mieszkanie lub dom chciałby otrzymać kompleksową opiekę, to umowa dożywocia wydaje się o wiele lepszym rozwiązaniem. Istotą dożywocia jest bowiem zapewnienie byłemu właścicielowi nieruchomości (tzw. dożywotnikowi) utrzymania aż do śmierci. Strony mogą zmienić domyślny, określony w kodeksie cywilnym zakres opieki wynikającej z dożywocia. Niemniej jednak, zakres korzyści seniora w ramach dożywocia zawsze jest szerszy niż ten, który zapewnia umowa darowizny z dożywotnią służebnością mieszkania.
Wspólną cechą dożywocia oraz dożywotniej służebności mieszkania jest fakt, że dożywocie (tak samo jak wspomniana służebność) będzie niezbywalne i wygaśnie wraz ze śmiercią seniora. Umowa ustanawiająca dożywocie zawsze musi zostać zawarta w formie notarialnej. Ekspert prawny (np. dobry prawnik Warszawa) może wyjaśnić inne kwestie dotyczące dożywocia oraz służebności mieszkania.
