Wielu najemców chciałoby wynająć całe „M” na wyłączność, ale w obecnych warunkach może być to trudne. Jesienią 2022 r. średnie czynsze za najem lokali z dużych miast były o około jedną czwartą wyższe niż przed rokiem. W przypadku Warszawy, przeciętny czynsz za kawalerkę wynosił około 2500 zł - 2700 zł. Do tej kwoty trzeba doliczyć oczywiście jeszcze opłaty licznikowe oraz koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Trudno się zatem dziwić, że umowa najmu pokoju z używalnością kuchni i łazienki jest często wykorzystywanym rodzajem kontraktu (nie tylko w największych polskich miastach). W ramach odpowiedzi na liczne pytania internautów postanowiliśmy wyjaśnić, jak działa taka umowa. Sformułowanie „z używalnością kuchni i łazienki” może bowiem wzbudzać wątpliwości.
Części wspólne lokalu nie są wynajmowane żadnej osobie
Jeżeli chodzi o najem pokoju, to pod względem prawnym mocno przypomina on najem lokalu mieszkalnego i podlega takim samym ograniczeniom wynikającym z ustawy o ochronie praw lokatorów. Warto przypomnieć, że ta szczególna ustawa posiada pierwszeństwo przed kodeksem cywilnym w zakresie wspólnie uregulowanych kwestii. Poza tym właściciel lokum (wynajmujący) nie może narzucać lokatorom zasad najmu mniej korzystnych niż te, które określa ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733).
Umowa najmu pokoju z używalnością kuchni i łazienki to rozwiązanie, które nie zostało bezpośrednio uregulowane w ustawie o ochronie praw lokatorów. Warto pamiętać, że w przypadku najmu mieszkania „na pokoje” konieczne jest zapewnienie wszystkim najemcom dostępu do takich pomieszczeń jak chociażby kuchnia, łazienka, korytarz i WC. Czasem nazywa się je częściami wspólnymi mieszkania - przez analogię do części wspólnych budynku wielorodzinnego (bloku i kamienicy). Oczywiście, nie należy mylić części wspólnych mieszkania oraz bloku, bo są to dwa zupełnie różne pojęcia. Żadna ustawa nie posługuje się takim określeniem jak „części wspólne mieszkania”. To określenie pojawia się jednak w umowach wskazujących, że części wspólne mieszkania nie są wynajęte. Umowa najmu pokoju z używalnością kuchni i łazienki daje jednak najemcom prawo do korzystania z takich pomieszczeń.
Używalność części wspólnych ma zalety dla obydwu stron
Umowa najmu pokoju z używalnością kuchni i łazienki jest dość dogodna dla właściciela, ponieważ wynajem nie dotyczy wspomnianych części wspólnych mieszkania. Dzięki temu można na przykład regularnie kontrolować ich stan i sprawdzić, czy żaden lokator niespodziewanie się nie wyprowadził bez uregulowania długów. Opisywany rodzaj umowy ma swoje plusy również z punktu widzenia najemców. Mianowicie, to właściciel mieszkania domyślnie jest zobowiązany do dokonywania napraw (również drobnych) w częściach wspólnych. Drobne naprawy mogą obciążać najemcę tylko w obrębie pokoju, o ile umowa najmu pokoju z używalnością kuchni i łazienki nie wskazuje inaczej.
Bardziej problematyczna bywa kwestia zniszczeń i szkód we wspólnej części lokum. Każdy z najemców ma obowiązek dbałości o sprzęty znajdujące się w takiej części (np. kuchenkę) oraz same pomieszczenia. Umowa najmu pokoju z używalnością kuchni i łazienki zwykle mówi o takim obowiązku. Wspomniana umowa może również wskazywać, że w razie braku możliwości ustalenia sprawcy szkody, wszyscy najemcy zostaną po równo obciążeni kosztami. Najemca musi zatem dokładnie przeanalizować proponowaną umowę w celu uniknięcia przykrych niespodzianek. Zgoda na solidarną odpowiedzialność, którą wyraził każdy najemca sprawia, że taka klauzula mieści się w zakresie swobody umów.
Rozliczanie mediów może się okazać nieco kłopotliwe …
Na początku wspomnieliśmy, że wielu najemców chciałoby wynająć samodzielne mieszkanie. W takim przypadku, sytuacja dotycząca rozliczania mediów na pewno jest bardzo klarowna. Mamy bowiem do czynienia z jedną osobą zużywającą np. prąd, gaz oraz ciepło sieciowe Najem mieszkania na pokoje to rozwiązanie, które nieco komplikuje kwestię rozliczeń. Często stosowane rozwiązanie zakłada prosty podział zużycia mediów na liczbę osób zamieszkujących w „M”. Płatność na podstawie wskazań licznika może być poprzedzona ewentualną zaliczką. Umowa najmu pokoju z używalnością kuchni i łazienki powinna oczywiście precyzować wszystkie aspekty rozliczeń. Natomiast minimalna długość terminu wypowiedzenia w razie zaległości względem właściciela mieszkania wynika z ustawy o ochronie praw lokatorów (zobacz artykuł 11 ustęp 2 punkt 2 tego aktu prawnego).
Ekspert prawny pomoże obydwu stronom umowy najmu
Ze względu na opisywane powyżej aspekty, umowa najmu pokoju z używalnością kuchni i łazienki może być nawet bardziej skomplikowana niż analogiczna umowa dotycząca całego mieszkania. Na szczęście, istnieje możliwość skorzystania z pomocy eksperta prawnego. Taki specjalista (np. dobry prawnik Warszawa) pomoże na etapie sporządzenia odpowiedniej umowy. Może on również udzielić pomocy obydwu stronom umowy w razie powstania konfliktów dotyczących najmu.
