W obecnym stanie prawnym, niektóre (najmniejsze) domy po spełnieniu dodatkowych wymagań można wznosić bez kierownika budowy. Niemniej jednak, wielu ekspertów poleca pomoc takiego specjalisty, której koszt stanowi tylko bardzo niewielką część budowlanego kosztorysu. Zdecydowana większość osób budujących domy musi obowiązkowo korzystać z pomocy fachowca budowlanego. Właśnie dlatego w Internecie dość często pojawiają się pytania o to, jak powinna wyglądać umowa z kierownikiem budowy . Postanowiliśmy wyjaśnić, jakie elementy na pewno musi zawierać taki kontrakt. Przy okazji prezentujemy również pewne podstawowe informacje na temat zadań kierownika budowy. Pozwala to bowiem lepiej zrozumieć, czego dotyczy umowa z kierownikiem budowy .
Kiedy umowa z kierownikiem budowy nie będzie potrzebna?
W nawiązaniu do informacji zaprezentowanych na początku naszego artykułu, warto wyjaśnić, w jakiej sytuacji umowa z kierownikiem budowy nie jest potrzebna. To temat, który dotyczy jednej ze zmian wprowadzonych w ramach reform spod znaku Polskiego Ładu. Począwszy od 3 stycznia 2022 roku, ustawa prawo budowlane pozwala na wznoszenie najmniejszych domów w uproszczonym trybie.
Uproszczone przepisy dotyczą wolnostojących i najwyżej dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 mkw., o ile ich obszar oddziaływania mieści się w całości na działce inwestora. Dodatkowym warunkiem jest prowadzenie budowy w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, a nie np. na sprzedaż.
Małe domy spełniające powyższe warunki można obecnie wznosić bez pozwolenia na budowę. Przepisy w takim przypadku wymagają natomiast zgłoszenia budowy. Uproszczona procedura zakłada, że niepotrzebne jest prowadzenie budowy przez kierownika oraz uzupełnianie dziennika budowy. Inwestor może jednak zadecydować, że mimo wszystko skorzysta z pomocy eksperta. W takiej sytuacji, odpowiednia umowa z kierownikiem budowy będzie potrzebna.
Obecność kierownika budowy pomimo braku takiego obowiązku oznacza, że prywatny inwestor nie będzie ponosił odpowiedzialności za kierowanie budową. Warto też wspomnieć, że uproszczona procedura zakłada krótszy termin (21 dni) uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Taka decyzja (popularna „WZ-ka”) jest potrzebna w razie braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Krótszy termin wydania „WZ-ki” nie zależy od tego, czy została podpisana umowa z kierownikiem budowy.
Umowa z kierownikiem budowy : co powinna zawierać?
W większości przypadków, umowa z kierownikiem budowy stanowi jednak konieczność, a jej odpowiednie sporządzenie i zachowanie w dwóch egzemplarzach będzie niezbędne. Chodzi o potwierdzenie, że inwestor dochował obowiązku zaangażowania kierownika budowy. Taki obowiązek wyznacza ustawa prawo budowlane (zobacz artykuł 18 tego aktu prawnego). Umowa z kierownikiem budowy powinna określać kompetencje tego eksperta w sposób zgodny z prawem budowlanym. Ustawa prawo budowlane wskazuje, że kierownik budowy ma m.in. następujące zadania:
- przejęcie od inwestora i odpowiednie zabezpieczenie terenu
- prowadzenie wymaganej dokumentacji budowy
- zapewnienie geodezyjnego wytyczenia obiektu i zorganizowanie inwestycji w sposób zgodny z projektem, pozwoleniem na budowę oraz przepisami (budowlanymi i BHP)
- podjęcie działań, które uniemożliwią wstęp na budowę osobom nieupoważnionym
- wstrzymanie robót budowlanych w razie możliwości powstania zagrożenia oraz jak najszybsze zawiadomienie właściwego organu
- zawiadomienie inwestora o wstrzymaniu robót budowlanych z powodu wykonywania ich niezgodnie z projektem
- realizowanie zaleceń wpisanych do dziennika budowy
- zgłaszanie inwestorowi do sprawdzenia lub odbioru wykonanych robót ulegających zakryciu bądź zanikających
- zapewnienie wykonania wymaganych prób i sprawdzeń instalacji, urządzeń technicznych oraz przewodów kominowych przed zgłoszeniem obiektu do odbioru
- przygotowanie dokumentacji powykonawczej obiektu budowlanego
- zgłoszenie obiektu budowlanego do odbioru, uczestniczenie w odbiorze i zapewnienie usunięcia stwierdzonych wad technicznych
Umowa z kierownikiem budowy może wymieniać też inne obowiązki eksperta, o ile nie są one sprzeczne z przepisami. Taka umowa powinna również precyzować, której inwestycji dotyczy zlecenie prowadzenia budowy. W kontrakcie specjalista musi potwierdzić, że posiada wymagane przepisami kompetencje. Konieczne jest także umowne potwierdzenie przez kierownika budowy, iż będzie on ponosił konsekwencje nieodpowiedniego wykonania prac. Kierownik budowy powinien posiadać polisę OC, której numer należy podać w umowie.
Bardzo ważne są również klauzule określające czas rozpoczęcia i zakończenia usług kierownika, a także zasady wymiany między stronami niezbędnych dokumentów. Ponadto umowa z kierownikiem budowy musi dokładnie określać wynagrodzenie specjalisty oraz zasady jego płatności. Nie można oczywiście zapominać o takich standardowych elementach każdej umowy jak odręczne podpisy, dokładne oznaczenie stron oraz data i miejsce sporządzenia.
