Jeżeli mielibyśmy wskazać ryzyka, jakie najczęściej zagrażają mieszkaniom, to zalanie na pewno znalazłoby się w czołówce. Można nawet powiedzieć, że takie podtopienie przez sąsiada mieszkającego powyżej jest najbardziej prawdopodobną przyczyną dużych szkód dla osób posiadających „M” na wyższych kondygnacjach. Trudno się zatem dziwić, że zalanie mieszkania i odszkodowanie to słowa często razem wyszukiwane w Internecie. Informacji na ten temat chcą zaczerpnąć zarówno osoby, które ucierpiały na skutek zalania lokalu, jak i te, których mieszkanie stało się źródłem kłopotliwego wycieku. W naszym artykule odpowiadamy zatem na tytułowe pytanie (Zalanie mieszkania - odszkodowanie będzie trudno uzyskać?). Może być ono ważne nie tylko dla osób, których lokal został niedawno zalany.
Zalanie mieszkania - odszkodowanie jest cywilnoprawne
W ramach odpowiedzi na pytanie zadane w tytule, warto najpierw podkreślić, że odszkodowanie za zalanie lokalu zawsze ma charakter cywilnoprawny (bazujący na przepisach kodeksu cywilnego). Otwartą kwestią pozostaje natomiast to, kto ostatecznie zapłaci wymaganą kwotę. Może się bowiem okazać, że właściciel zalewającego sąsiadów lokalu posiada ubezpieczenie w zakresie skutków swojej odpowiedzialności cywilnej (tzw. OC w życiu prywatnym).
Wspomniana polisa OC jest często oferowana w pakiecie razem z ubezpieczeniem chroniącym lokal od skutków działania żywiołów (np. ognia), a także włamania lub dewastacji. Jeżeli ubezpieczyciel chroniący odpowiedzialność cywilną sąsiada nie kwestionuje swojego zobowiązania, to właściciel mieszkania nie zostanie zmuszony do zapłaty pieniędzy poszkodowanym. Problem pojawi się natomiast w razie zakwestionowania odpowiedzialności z OC przez zakład ubezpieczeń. Jeszcze bardziej problematyczny jest przypadek, w którym właściciel lokalu (sprawca) nie posiada ochrony ubezpieczeniowej. Wówczas w odpowiedzi na zalanie mieszkania, odszkodowanie sąsiad powinien zapłacić z własnych środków. Oczywiście, mówimy o sytuacji, w której odpowiedzialność sąsiada mieszkającego wyżej nie ulega wątpliwości. Czasem bywa natomiast inaczej.
Za zalanie niekiedy odpowiada wspólnota lub zarządca
Praktyka niestety pokazuje, że w sytuacji, gdy wydarzyło się zalanie mieszkania, odszkodowanie nie musi być łatwe do uzyskania. Może się bowiem okazać, że odpowiedzialność za szkody wzbudza wątpliwości. Przykładem jest sytuacja, w której źródłem wycieku była część instalacji znajdująca się wprawdzie w mieszkaniu sąsiada, ale stanowiąca jeszcze część wspólną budynku. W przypadku instalacji wodociągowej, rozgraniczeniem pomiędzy częścią wspólną budynku oraz prywatnym mieszkaniem zwykle jest zawór odcinający wodę (zobacz na przykład: Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 lipca 2013 r. - sygn. akt: I ACa 222/13).
Tak więc odpowiedzialność za zalanie czasem powinna ponosić wspólnota mieszkaniowa lub zarządca, któremu na podstawie umowy powierzono nadzór nad stanem technicznym budynku. Ubezpieczenie OC zarządców budynków jest obowiązkowe. Wspólnoty dość często posiadają natomiast dobrowolne OC. Niestety, ubezpieczyciel czasem kwestionuje odpowiedzialność klienta (zarządcy/wspólnoty). Zakład ubezpieczeń może argumentować, że w sytuacji, gdy miało miejsce zalanie mieszkania, odszkodowanie powinien zapłacić np. przedsiębiorca wykonujący niedawno prace przy danym odcinku instalacji. Taki zleceniobiorca też może się uchylać od odpowiedzialności. Poza tym, zgodnie z artykułem 429 kodeksu cywilnego, zleceniodawca prac ponosi odpowiedzialność jeśli dokonał błędu w wyborze lub wybrał wykonawcę nie będącego profesjonalistą.
Czasem pomoc eksperta prawnego jest po prostu niezbędna
Powyższe wyjaśnienia potwierdzają, że jeśli zdarzyło się zalanie mieszkania, odszkodowanie może być trudniejsze do uzyskania niż sądzimy. Sytuację prawną dodatkowo skomplikowała uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 2013 roku (sygnatura akt III CZP 63/12). Wspomniana uchwała wskazuje, że odpowiedzialność za zalanie mieszkania znajdującego się poniżej powinna być analizowana z uwzględnieniem ogólnej zasady winy, a nie zasady ryzyka. Takie stanowisko Sądu Najwyższego sprawiło, że dochodzenie roszczeń od sąsiada jest obecnie utrudnione.
W związku z powyższym, pomoc eksperta prawnego w czasie dochodzenia rekompensaty za zalanie mieszkania może okazać się bardzo cenna. Taki ekspert (np. dobry prawnik Warszawa) po dokładnej analizie dokumentów i okoliczności sprawy stwierdzi względem kogo należy skierować roszczenia o zapłatę odszkodowania. Jeżeli zatem zdarzyło się nam zalanie mieszkania a odszkodowanie wydaje się problematyczne, to warto zasięgnąć informacji u specjalisty.
