Tematyka służebności jest ważna między innymi dla właścicieli działek - zarówno zabudowanych, jak i niezabudowanych. Warto wiedzieć, że ze służebnościami mamy do czynienia również w przypadku nieruchomości lokalowych (patrz: służebność mieszkania). Ze względu na popularność służebności, trudno się dziwić, że dość często internauci zamieszczają pytania związane z takimi ograniczonymi prawami rzeczowymi. Jedno z często zadawanych pytań dotyczy tego, czy zasiedzenie służebności może mieć miejsce w teorii oraz praktyce. Postanowiliśmy udzielić odpowiedzi wyjaśniając, kiedy zasiedzenie służebności faktycznie jest możliwe. W pierwszej kolejności warto jednak przypomnieć podstawowe informacje na temat samych służebności.
Zasiedzenie służebności nie dotyczy prawa na rzecz osoby
Przypomnienie podstawowych informacji na temat służebności wiąże się między innymi z podstawowym podziałem na służebności osobiste, służebności gruntowe oraz służebności przesyłu. Podstawowa zasada wyrażona przez artykuł 304 kodeksu cywilnego wskazuje, że służebności osobistej nie można zasiedzieć. Przypomnijmy, że służebność osobista odpowiada w swojej treści służebności gruntowej, ale zostaje ustanowiona tylko na rzecz oznaczonej osoby fizycznej. Osobista służebność poza brakiem możliwości zasiedzenia wyróżnia się także niezbywalnością, brakiem możliwości przeniesienia uprawnień na inne osoby i wygaśnięciem prawa wraz ze śmiercią uprawnionego.
Zasiedzenie służebności gruntowej pod pewnym warunkiem
W związku z treścią artykułu 304 kodeksu cywilnego, zasiedzenie służebności może dotyczyć jedynie służebności gruntowej o charakterze czynnym oraz służebności przesyłu (zobacz: M. Balwicka-Szczyrba [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. A. Sylwestrzak, LEX/el. 2023, art. 304). Zasiedzenie służebności gruntowej o charakterze czynnym może nastąpić na podstawie artykułu 292 kodeksu cywilnego. Ten przepis wskazuje, że zasiedzenie służebności gruntowej jest możliwe tylko wtedy, gdy polega ono na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Identyczny wymóg związany z urządzeniem dotyczy służebności przesyłu. Została ona bowiem uregulowana przez liczne przepisy właściwe dla służebności gruntowych.
Doktryna prawa cywilnego podkreśla, że służebność gruntowa oraz służebność przesyłu to jedyne ograniczone prawa rzeczowe, które można zasiedzieć. Ustawodawca dał możliwość zasiedzenia wspomnianych służebności, ponieważ wiele służebności pozwala na odpowiednie korzystanie z nieruchomości, czego przykładem jest służebność drogi koniecznej (zobacz: G. Sikorski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. J. Ciszewski, P. Nazaruk, LEX/el. 2023, art. 292). Warto również wiedzieć, że do zasiedzenia służebności znajdują zastosowanie te same przepisy, które regulują zasiedzenie nieruchomości. Opisywane zasiedzenie służebności oznacza, że nastąpiło nabycie takiego ograniczonego prawa rzeczowego bez konieczności ponoszenia świadczeń na rzecz właściciela nieruchomości obciążonej.
Zasiedzenie służebności: widoczne urządzenie to np. droga
Zasiedzenie służebności gruntowej oraz służebności przesyłu nie będzie możliwe bez spełnienia trzech warunków. Chodzi o istnienie trwałego oraz widocznego urządzenia z którego korzysta dana osoba przed zasiedzeniem, nieprzerwane posiadanie służebności oraz upływ czasu. Co ważne, służebność może zasiedzieć tylko posiadacz samoistny nieruchomości władnącej, który jednak niekoniecznie musi być jej właścicielem. Jeżeli właściciel nieruchomości władnącej odda ją w posiadanie zależne (np. dzierżawę) i posiadacz zależny będzie wykonywał służebność, to zasiedzenie służebności nastąpi na rzecz właściciela. Jeśli chodzi o wymóg związany z posiadaniem służebności, to warto odwołać się do artykułu 352 KC. Mówi on, że posiadaczem służebności jest ten, kto faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności (np. poprzez regularny przejazd). Warto pamiętać, że zasiedzenie służebności nie będzie możliwe jeśli posiadanie opiera się na ustanowionej już wcześniej służebności gruntowej.
Wyjaśnienia wymaga także warunek wiążący zasiedzenie służebności z wykorzystywaniem widocznego urządzenia. Orzecznictwo Sądu Najwyższego wskazuje, że takie urządzenie powinno stanowić efekt działania ludzkiego (przykłady: droga wysypana żwirem, mostek, kładka). Tego warunku nie spełni samo przeznaczenie części działki do ruchu poprzez brak nasadzenia drzew i ewentualne wyrównanie nierówności nieskutkujące powstaniem utwardzonej drogi. Również samo postawienie bramy wjazdowej nie może być zgodnie z orzecznictwem SN uznane za wykonanie trwałego urządzenia w kontekście zasiedzenia służebności. Poza tym trwałe urządzenie powinno być wykorzystywane przez posiadacza służebności. Wątpliwości w orzecznictwie i doktrynie wzbudza odpowiedź na pytanie, czy zasiedzenie służebności może być związane z używaniem urządzenia wykonanego przez właściciela nieruchomości (zobacz: G. Sikorski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. J. Ciszewski, P. Nazaruk, LEX/el. 2023, art. 292).
Termin zasiedzenia będzie taki sam jak przy nieruchomości
Już wcześniej wspomnieliśmy, że zasiedzenie służebności nie jest związane ze szczególnymi zasadami i wymogami względem zasiedzenia nieruchomości (poza analizowanym powyżej wymogiem korzystania z widocznego urządzenia). Taka zasada prawna oznacza między innymi, że zastosowanie mają standardowe terminy dotyczące czasu zasiedzenia. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego dotyczącymi zasiedzenia nieruchomości (zobacz: artykuł 172 KC), służebność można zasiedzieć jeśli jej posiadanie trwa nieprzerwanie przez 20 lat (przy nabyciu posiadania w dobrej wierze) albo przez 30 lat (w przypadku nabycia posiadania w złej wierze).
O dobrej wierze mówimy w razie istnienia wewnętrznego przekonania posiadacza, że faktycznie przysługuje mu służebność. Zasiedzenie służebności odbywa się również przy uwzględnieniu przepisów z artykułu 176 kodeksu cywilnego. Wskazuje on, że gdy w czasie biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, to obecny posiadacz może doliczyć czas posiadania swojego poprzednika do czasu, przez który sam posiada służebność. Jeśli poprzednik uzyskał posiadanie służebności w złej wierze, to doliczenie jest możliwe tylko gdy suma czasów posiadania poprzednika i następcy wynosi co najmniej 30 lat.
Zasiedzenie służebności szczególnie ważne przy przesyle
Warto mieć świadomość, że zasiedzenie służebności to temat szczególnie ważny w kontekście służebności przesyłu. Praktyka pokazuje bowiem, że w czasie PRL-owskiej rozbudowy infrastruktury ówczesne przedsiębiorstwa (np. energetyczne) nie zawsze dbały o legalizację swoich prac. W rezultacie właściciele nieruchomości czasem domagają się ustanowienia za wynagrodzeniem służebności przesyłu dotyczącej działki, na której stoi na przykład kłopotliwy słup. Odpowiedź firmy energetycznej często wskazuje, że miało miejsce zasiedzenie służebności przesyłu lub służebności gruntowej o odpowiadającej jej treści. W ten sposób przedsiębiorca chroni się przed roszczeniami o wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności. Pamiętajmy, że nabycie służebności przez zasiedzenie następuje niejako automatycznie, na skutek samego upływu czasu, a postanowienie sądu w tym przedmiocie jedynie potwierdza stan rzeczy.
Zasiedzenie służebności przesyłu przez przedsiębiorcę przesyłowego wymaga spełnienia warunków związanych z nieprzerwanym posiadaniem służebności dotyczącej trwałego i widocznego urządzenia przesyłowego (wskazanego w art. 49 KC), z upływem czasu (20 lat lub 30 lat) oraz z prawem własności urządzenia przesyłowego. W kontekście zasiedzenia służebności mówi się często o służebności gruntowej odpowiadającej treści służebności przesyłu. Jest to związane z faktem, że przesyłowa służebność jako osobna instytucja prawna pojawiła się w polskim prawie cywilnym dopiero wraz dniem 3 sierpnia 2008 r.
