Zasiedzenie to bardzo specyficzna instytucja prawa cywilnego. Skutkuje ona nabyciem prawa własności przez osobę, która wcześniej nie była właścicielem, a jedynie samoistnym posiadaczem. Zasiedzenie w złej wierze lub dobrej wierze zawsze jest w jakimś stopniu niekorzystne dla osoby, która traci własność nieruchomości. Dlatego ustawodawca przewidział dość restrykcyjne ograniczenia dotyczące zasiedzenia. Chodzi między innymi o fakt, że zasiedzenie w złej wierze jest możliwe dopiero po upływie 30 lat. Warto zatem wyjaśnić, na czym polega zła wiara w przypadku zasiedzenia. Odpowiedź na to pytanie jednocześnie tłumaczy, czym cechuje się dobra wiara dotycząca zasiedzenia nieruchomości. Równie ważne są przepisy regulujące szczegółowo terminy zasiedzenia.
Sam trzydziestoletni termin nie mówi jeszcze wszystkiego
Kodeks cywilny to akt prawny, który może powiedzieć nam najwięcej na temat tego, czym jest zasiedzenie w złej wierze. Wspomniany kodeks informuje, że posiadacz nieruchomości nabywa jej własność po upływie trzydziestu lat nieprzerwanego i samoistnego posiadania jeśli uzyskał to posiadanie w złej wierze. Warto wspomnieć, że zasiedzenie rzeczy ruchomej także jest możliwe, ale tylko i wyłącznie w dobrej wierze (po upływie 3 lat). W przypadku nieruchomości rolnych, zasiedzenie może dotyczyć jedynie rolnika indywidualnego, który dodatkowo spełnia warunki ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Zła wiara skutkuje wydłużeniem okresu wymaganego do zasiedzenia z 20 lat do 30 lat. Jeżeli właścicielem nieruchomości, przeciwko której biegnie termin zasiedzenia jest małoletni, to do zasiedzenia nie dojdzie przed upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez takiego właściciela. Warto o tym pamiętać również wtedy, gdy bierzemy pod uwagę zasiedzenie w złej wierze. Opisywana zasada wymieniona przez art. 173 KC nie stanowi jednak przeszkody do stwierdzenia zasiedzenia w postępowaniu z udziałem małoletniego jeśli upływ terminu zasiedzenia nastąpił, gdy właścicielem nieruchomości był pełnoletni poprzednik prawny małoletniej osoby - na przykład ojciec lub dziadek (zobacz: Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 29 września 1999 roku - sygn. akt I CKN 134/98).
Zasiedzenie w złej wierze: termin też może być przerwany
Pewnym ułatwieniem dotyczącym zasiedzenia jest to, że obecny posiadacz może doliczyć do okresu swojego posiadania czas posiadania samoistnego nieruchomości przez poprzednika prawnego. Jeżeli jednak poprzednik prawny uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, to wspomniane zaliczenie dodatkowego terminu może nastąpić, o ile zsumowane okresy posiadania przekraczają 30 lat. Warto też pamiętać o możliwości przerwania terminu zasiedzenia i konieczności naliczania go od nowa. Taka sytuacja ma miejsce na przykład jeśli właściciel nieruchomości podjął przed sądem czynności przeciwko posiadaczowi samoistnemu (złożył chociażby pozew o wydanie nieruchomości lub rozgraniczenie działek). Warto pamiętać że przerwany termin, z którym jest związane zasiedzenie w złej wierze lub w dobrej wierze będzie biegł od początku dopiero po zakończeniu postępowania sądowego.
Sąd bierze pod uwagę świadomość samoistnego posiadacza
Skoro już wiemy, ile wynosi i jak jest naliczany termin zasiedzenia, to warto wyjaśnić, na czym polega różnica między dobrą wiarą oraz złą wiarą. Trafne wytłumaczenie tego rozróżnienia prezentuje między innymi Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 12 czerwca 2015 roku (sygn. akt VI A Ca 1718/14). We wspomnianym orzeczeniu czytamy, że posiadaczem w złej wierze jest ten, kto pozostaje w błędnym i nieusprawiedliwionym okolicznościami przekonaniu, że posiada prawo do korzystania z nieruchomości. Zasiedzenie w złej wierze będzie koniecznością na przykład jeśli przy zachowaniu należytej staranności posiadacz mógł się dowiedzieć, że narusza cudze prawo własności. Dzięki domniemaniu dobrej wiary, sytuacja posiadacza jest jednak nieco korzystniejsza. Działanie w złej wierze należy mu bowiem udowodnić. Trzeba podkreślić, że zła wiara nie wyklucza konieczności spełnienia wymagań, które ustawodawca przewidział dla każdego zasiedzenia. Oprócz terminu chodzi o nieprzerwane i samoistne posiadanie nieruchomości. Posiadanie samoistne to sytuacja, w której posiadacz jest przekonany o swoich uprawnieniach jako właściciela lub wie, że nie jest właścicielem, ale chce posiadać nieruchomość jak właściciel i działa zgodnie z tą motywacją (zobacz Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 lipca 2011 r., sygn. akt II CSK 644/10).
